Принятые сокращения:

ЗК – Земельный кодекс Российской Федерации. Федеральный закон от 25 октября 2001 года №137-ФЗ, с изменениями, внесенными Федеральным законом от 30 июня 2003 года №86-ФЗ, Федеральным законом от 29 июня 2004 года №58-ФЗ, Федеральным законом от 3 октября 2004 года №123-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», а также Федеральным законом «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».

1. Земля как объект земельных отношений.

Земля, с одной стороны, планета (космическое тело), природный ресурс и природный объект, являющийся элементом природной среды, поверхностный почвенный слой земной поверхности. С другой стороны, части земной поверхности (земельные участки) являются объектами недвижимости.

Следовательно, и отношения в связи с землей возникают публично-правовые (когда землю охраняют как природный ресурс) и гражданско-правовые (когда происходит оборот земли как объекта гражданского права).

2. Земельный участок как объект земельных отношений.

Объектом гражданско-правового оборота является не земля вообще, а ее обособленные части – земельные участки.

В соответствии с п.2 ст.6 ЗК, земельный участок как объект земельных отношений представляет собой часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке, то есть по общему правилу прошли кадастровый учет.

Более широкое понятие дано в ст.1 Федерального закона «О государственном земельном кадастре», в соответствии с которой земельный участок представляет собой часть поверхности земли, в том числе поверхностный почвенный слой, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами.

Среди правовых свойств земельного участка следует упомянуть пространственную определенность, ограниченность (границы описаны и удостоверены в процессе государственного кадастрового учета земельного участка), размерность, делимость (неделимость, см. абзац ниже), оборотоспособность (в гражданском обороте).

Земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым признается земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Из оборота, в соответствии с п.4 ст.27 ЗК, изъяты земельные участки, занятые следующими объектами, находящимися в федеральной собственности:

1. Государственные природные заповедники и национальные парки (по общему правилу).

2. Здания, строения и сооружения, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы РФ, пограничные войска, другие войска, воинские формирования и органы.

3. Здания, строения и сооружения, в которых размещены военные суды.

4. Объекты организаций федеральной службы безопасности.

5. Объекты организаций федеральных органов государственной охраны.

6. Объекты использования атомной энергии, пункты хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ.

7. Объекты, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования.

8. Исправительно-трудовые учреждения Министерства юстиции РФ, лечебно-трудовые профилактории Министерства внутренних дел РФ.

9. Воинские и гражданские захоронения.

10. Инженерно-технические сооружения, линии связи и коммуникации, возведенные в интересах защиты и охраны Государственной границы РФ.

В обороте, в соответствии с п.5 ст.27 ЗК, ограничены земельные участки, находящиеся в государственной (муниципальной) собственности:

1. В пределах особо охраняемых природных территорий, кроме изъятых из оборота.

2. В пределах лесного фонда, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

3. Занятые находящимися в государственной (муниципальной) собственности водными объектами в составе водного фонда.

4. Занятые особо ценными объектами культурного наследия народов РФ, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия.

5. Предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд, кроме изъятых из оборота.

6. В границах закрытых административно-территориальных образований, кроме изъятых из оборота.

7. Предоставленные для нужд организаций транспорта, в том числе морских, речных портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах формирования международных транспортных коридоров.

8. Предоставленные для нужд связи.

9. Занятые объектами космической инфраструктуры.

10. Расположенные под объектами гидротехнических сооружений.

11. Предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств.

12. Загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли.

3. Состав земель Российской Федерации. Перевод земель из одной категории в другую.

В соответствии со ст.7 ЗК, земли в РФ по своему целевому назначению подразделяются на следующие категории:

1. Земли сельскохозяйственного назначения. Перевод земель сельскохозяйственного назначения в другие категории осуществляется: федеральной собственности – Правительством РФ; собственности субъектов РФ, муниципальной собственности, частной собственности – органами исполнительной власти субъектов РФ (п.1 ст.8 ЗК).

2. Земли поселений.

3. Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения.

4. Земли особо охраняемых территорий и объектов.

5. Земли лесного фонда.

6. Земли водного фонда.

7. Земли запаса.

Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий. То есть, помимо целевого назначения, земля должна использоваться также с учетом видов разрешенного использования.

Помимо земель сельскохозяйственного назначения (см. выше), отнесение земель к категориям, перевод их из одной категории в другую осуществляются в отношении земель, находящихся в федеральной собственности, - Правительством РФ; земель, находящихся в собственности субъектов РФ – органами исполнительной власти субъектов РФ; земель, находящихся в муниципальной или частной собственности – органами местного самоуправления.

Порядок перевода земель из одной категории в другую устанавливается федеральными законами, в том числе ЗК.

С 5 января 2005 года вступает в силу принятый в декабре 2004 года Федеральный закон «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую». Установлено, что для перевода земель или земельных участков из одной категории в другую заинтересованным лицом подается ходатайство в соответствующий исполнительный орган государственной власти (орган местного самоуправления) с указанием кадастрового номера земельного участка, категории земель, в состав которых входит земельный участок, и категории земель, перевод в состав которых предполагается осуществить, обоснования перевода земельного участка из состава земель одной категории в другую, прилагаются также выписка из государственного земельного кадастра, Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в случае необходимости заключение государственной экологической экспертизы. После рассмотрения ходатайства орган власти принимает акт о переводе земель или земельных участков, вносятся соответствующие изменения в государственный земельный кадастр, Единый государственный реест прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В Ленинградской области принят областной закон от 25 ноября 2003 года №97-оз «О порядке перевода земель из одной категории в другую в Ленинградской области». Установлено, что органом, принимающим решение о переводе земель из одной категории в другую, в рамках полномочий Ленинградской области как субъекта РФ, установленных ЗК, является Правительство Ленинградской области; органом, ответственным за подготовку решения о переводе земель, является Ленинградский областной комитет по управлению государственным имуществом. Перевод земель из одной категории в другую осуществляется Ленинградской областью по ходатайствам органов местного самоуправления Ленинградской области, граждан и юридических лиц, которые рассматриваются в срок до трех месяцев. В переводе земель из одной категории в другую может быть отказано в следующих случаях: перевод земель из одной категории в другую запрещен федеральным законом; представление неполного комплекта необходимых документов; резервирование земель для государственных (муниципальных) нужд, противоречие документам планирования территории.

4. Понятие земельного права. Земельное право в системе российского права.

Земельное право – комплексная отрасль права, предметом регулирования которой являются земельные отношения, регулируемые комплексным правовым методом.

Предмет земельного права – земельные отношения, то есть отношения по использованию и охране земель в РФ как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (п.1 ст.3 ЗК). Земельное законодательство регулирует не только собственно земельные отношения, но и отношения по охране иных природных объектов и ресурсов, в свою очередь, земельные отношения могут регулироваться специальным законодательством об охране окружающей природной среды (например, Лесным кодексом РФ). Кроме того, имущественные отношения по владению, пользованию, распоряжению, отчуждению земельных участков регулируются также субсидиарно гражданским законодательством, в том числе Гражданским кодексом РФ.

Метод правового регулирования земельного права носит, как уже отмечалось, комплексный характер, сочетает диспозитивные и императивные начала, при первенстве последних. Это связано с тем, что в центр внимания законодателя при регулировании использования и охраны земель ставятся интересы населения, гарантом которых выступает публичный субъект – государство.

Также следует отметить, что земельное право как комплексная отрасль права и законодательства Конституцией РФ отнесено к предметам совместного ведения РФ и субъектов РФ.

Помимо прочего, земельное право – начная и учебная дисциплина, отраслевая юридическая наука, то есть научная система взглядов, мнений, концепций, научных учений, основанных на толковании норм земельного права, их взаимозависимости, взрастившая таких столпов правовой мысли как Вячеслав Алевтинович ЛОПАТИН, кандидат юридических наук, великий и ужасный доцент кафедры правовой охраны окружающей среды юридического факультета Санкт-Петербургского государственного университета.

5. Принципы земельного права.

Система принципов земельного права образована общими конституционными принципами правового регулирования в РФ и специальными принципами, отражающими сущность правового регулирования земельных отношений в РФ.

Система принципов земельного права нашла свое отражение в ст.1 ЗК:

1. Учет значения земли как основы жизни и деятельности человека. Этот принцип отражает многоаспектность земли как объекта правовых отношений: земля является одновременно и природным объектом, охраняемым государством в общественных интересах, и объектом недвижимого имущества, объектом права собственности и иных прав на землю.

2. Приоритет охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества. Приоритет использования земель сельскохозяйственногго назначения нашел свое отражение, в частности, в Федеральном законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Владение, пользование и распоряжение землей осуществляется собственниками земельных участков свободно, только если это не наносит ущерб окружающей среде.

3. Приоритет охраны жизни и здоровья человека. При осуществлении деятельности по использованию и охране земель должны быть приняты такие решения и осуществлены такие виды деятельности, которые позволили бы обеспечить сохранение жизни человека или предотвратить негативное воздействие на здоровье человека, даже если это потребует больших затрат. Вытекает из конституционного принципа признания человека высшей ценностью.

4. Участие граждан, общественных объединений и религиозных организаций в решении вопросов, касающихся их прав на землю. Граждане РФ, общественные объединения и религиозные организации имеют право принимать участие в подготовке решения, реализация которых может оказать воздействие на состояние земель при их использовании и охране, а органы государственной власти, органы местного самоуправления, субъекты хозяйственной и иной деятельности обязаны обеспечить возможность такого участия в порядке и формах, установленных законодательством. Учет мнения населения обязателен при выборе земельного участка для размещения объектов, при определении возможности предоставления земельных участков под застройку проводятся общественные слушания.

5. Единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Исключения устанавливаются только федеральными законами.

6. Приоритет сохранения особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий: земель сельскохозяйственного назначения, земель лесного фонда, занятых лесами первой группы, земель особо охраняемых природных территорий и объектов, земель, занятых объектами культурного наследия, других особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий.

7. Платность землепользования. Исключения устанавливаются федеральными щаконами или законами субъектов РФ, в частности, если лицо освобождено от уплаты земельного налога, если земельный участок принадлежит лицу на праве срочного безвозмездного пользования, если земля используется в порядке общего доступа.

8. Деление земель по целевому назначению на категории. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

9. Разграничение государственной собственности на землю на собственность РФ, субъектов РФ и муниципальную собственность.

10. Дифференцированный подход к установлению правового режима земель. Учитываются природные, социальные, экономические и иные факторы.

11. Сочетание интересов общества и законных интересов граждан.

12. Субсидиарное применение норм гражданского законодательства к регулированию имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также совершению сделок с ними (п.3 ст.3 ЗК).

К доктринальным принципам правового регулирования земельных отношений следует также отнести единство титула землепользования, принцип плановости использования земли.

6. Роль земельного права в развитии земельной и аграрной реформы.

27 октября 1993 года Президентом РФ был утвержден указ №1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России», действовавший до 2003 года.

В п.1 упомянутого указа Президента РФ было сказано: «Совершение сделок с земельными участками регулируется гражданским законодательством с учета земельного, лесного, природоохранительного, иного специального законодательства и настоящего Указа». Вообще говоря, по мнению В.А. Лопатина, так и должно быть: оборот земельных участков должен регулироваться преимущественно гражданским правом, а земельное право должно устанавливать ограничения, необходимые для выполнения его второй и основной функции – охраны земли как природного ресурса. Однако с принятием ЗК ситуация изменилась на диаметрально противоположную: оборот земельных участков регулируется ЗК и иными специальными законами, Гражданский кодекс РФ применяется только субсидиарно, то есть в части, не урегулированной земельным законодательством.

Указ Президента РФ №1767, еще до принятия Конституции РФ, установил, что земельные участки могут находиться в частной собственности граждан и юридических лиц, могут находиться в свободном гражданском обороте (п.2), что было совершенно революционным с политической точки зрения.

В указе подчеркивалось, что государство гарантирует неприкосновенность и защиту частной собственности на землю, а также защиту прав собственников земли при совершении сделок с землей (п.4).

7. Понятие и виды земельных правоотношений. Основания возникновения, изменения и прекращения земельных правоотношений.

Земельные правоотношения – урегулированные нормами земельного права общественные отношения.

Земельные правоотношения возникают в сферах использования земель, охраны земель, государственного управления использованием и охраной земель, землеустройства, мониторинга земель, осуществления земельного контроля, учета земель, разрешении земельных споров.

Виды земельных правоотношений:

1.1. Материальные – связаны с реализацией прав, исполнением обязанностей при использовании, охране и управлени земельных участков.

1.2. Процессуальные – регулируют порядок осуществления государственного управления в сфере использования и охраны земель, в частности, порядок землеустройства, кадастрового учета, предоставления и изъятия земельных участков, государственного контроля за использованием земель, государственного мониторинга земель.

2. По целевому назначению земель – 7 категорий (см. вопрос №3).

3.1. Публично-правовые.

3.2. Частно-правовые.

Поддержание земельного правопорядка обеспечивается нормами не земельного, а других отраслей права – административного, уголовного и гражданского. Нет самостоятельной земельно-правовой ответственности.

Как и в отношении других правоотношений, основаниями возникновения, изменения и прекращения земельных правоотношений являются юридические факты – действия (сделки, акты государственных органов и органов местного самоуправления, судебные решения и пр.) и события (пожар, стихийное бедствие, см. напр. ст.39 ЗК – сохранение права на земельный участок лиц, не являющихся собственниками земельного участка, при разрушении здания, строения, сооружения от пожара, стихийных бедствий, ветхости).

Права на землю обычно возникают из сложных юридических составов, включающих действия заинтересованного лица и деятельность соответствующего уполномоченного государственного органа (органа местного самоуправления).

8. Земельно-правовые нормы: понятие, виды, особенности.

Земельно-правовые нормы регулируют земельные правоотношения (см. выше, вопросы №№4,7, ст.3 ЗК).

Поддержание земельного правопорядка обеспечивается нормами не земельного, а других отраслей права – административного, уголовного и гражданского. Нет самостоятельной земельно-правовой ответственности.

9. Объекты земельных правоотношений.

В соответствии с п.1 ст.6 ЗК, объектами земельных правоотношений являются:

1. Земля как природный объект и природный ресурс. В соответствии со ст.1 Федерального закона «Об охране окружающей среды», природный ресурс – компоненты природной среды, природные и природно-антропогенные объекты, использующиеся или могущие быть использованными при осуществлении хозяйственной и иной деятельности в качестве источников энергии, продуктов производства и предметов потребления, имеющие потребительскую ценность.

2. Земельные участки (подробнее см. вопрос №2).

3. Части земельных участков. Части земельных участков признаются объектами земельного права при зонировании территории и установлении специальных режимов по использованию и охране земель, при определении порядка пользования неделимым земельным участком; части земельных участков не являются объектами оборота. Земельная доля  - доля в праве общей собственности на земельный участок.

4. Такой специфический объект земельных правоотношений как почва (см. абз.1 п.2 ст.6 ЗК). Ее следует относить к природо-ресурсовом аспекту земли.

В соответствии с качествами земли как природного объекта и природного ресурса, а также задачами социально-экономического развития страны, все земли Российской Федерации делятся на 7 категорий (см. вопросы №№3, 77-96)

10. Субъекты земельных правоотношений.

Субъекты земельных правоотношений:

1. Граждане Российской Федерации. Объединения граждан (в форме сособственников). Правосубъектность иностранных граждан и лиц без гражданства в земельных правоотношениях может быть ограничена.

2. Юридические лица.

3. Российская Федерация. От имени Российской Федерации в земельные правоотношения вступают уполномоченные государственные органы – федеральные органы исполнительной власти, в соответствии с Конституцией РФ, Федеральным конституционным законом «О Правительстве Российской Федерации», федеральными законами. По общему правилу Российскую Федерацию в земельных правоотношениях представляет Правительство Российской Федерации.

4. Субъекты Российской Федерации. От имени субъектов Российской Федерации в земельные правоотношения вступают уполномоченные государственные органы – исполнительные органы государственной власти субъектов РФ, в соответствии с конституциями (уставами) субъектов РФ, законами субъктов РФ. По общему правилу субъект Российской Федерации в земельных правоотношениях представляет высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ. По Уставу Санкт-Петербурга, высшим исполнительным органом государственной власти Санкт-Петербурга является Правительство Санкт-Петербурга, возглавляемое высшим должностным лицом Санкт-Петербурга – Губернатором Санкт-Петербурга.

5. Муниципальные образования. От имени муниципальных образований в земельные правоотношения вступают уполномоченные органы местного самоуправления, в соответствии с уставом муниципального образования, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления. По общему правилу муниципальное образование в земельных правоотношениях представляет глава муниципального образования.

В зависимости от правового титула, на котором используется земельный участок (п.3 ст.5 ЗК):

1. Собственники земельных участков (право собственности).

2. Землепользователи (право постоянного (бессрочного) пользования, право безвозмездного срочного пользования).

3. Землевладельцы (право пожизненного наследуемого владения).

4. Арендаторы земельных участков (договор аренды, договор субаренды).

5. Обладатели сервитута (право ограниченного пользования чужим земельным участком – сервитут).

11. Полномочия Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления по регулированию земельных отношений.

К полномочиям РФ в области земельных отношений, в соответствии со ст.9 ЗК, относятся:

1. Установление основ федеральной политики в области регулирования земельных отношений.

2. Установление ограничений прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков.

3. Установление ограничений оборотоспособности земельных участков.

4. Государственное управление в области осуществления мониторинга земель, государственного земельного контроля, землеустройства, ведения государственного земельного кадастра.

5. Установление порядка изъятия земельных участков, в том числе путем выкупа, для государственных (муниципальных) нужд.

6. Изъятие для государственных нужд Российской Федерации земельных участков, в том числе путем выкупа.

7. Разработка и реализация федеральных программ использования и охраны земель.

8. Управление и распоряжение земельными участками, находящимися в федеральной собственности.

9. Иные полномочия, отнесенные к полномочиям Российской Федерации, в соответствии с Конституцией Российской Федерации, ЗК, федеральными законами.

К полномочиям субъектов РФ в области земельных отношений, в соответствии со ст.10 ЗК, относятся:

1. Изъятие для государственных нужд субъектов Российской Федерации земельных участков, в том числе путем выкупа.

2. Разработка и реализация региональных программ использования и охраны земель.

3. Управление и распоряжение земельными участками, находящимися в собственности субъектов РФ.

4. Иные публичные полномочия в области земельных отношений, не отнесенные к полномочиям РФ (см. выше) и к полномочиям органов местного самоуправления (см. ниже).

К полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений, в соответствии со ст.11 ЗК, относятся:

1. Изъятие для муниципальных нужд земельных участков, в том числе путем выкупа.

2. Установление с учетом требований законодательства РФ правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований (в Санкт-Петербурге и Москве – органы государственной власти субъектов РФ).

3. Разработка и реализация местных программ по использованию и охране земель.

4. Управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

4. Иные полномочия, связанные с решением вопросов местного значения в области использования и охраны земель.

12. Понятие и система источников земельного права.

Система источников земельного права – основанная на иерархичности совокупность источников земельного права, то есть форм существования норм земельного права, допускаемых российской правовой системой.

Источники земельного права обусловлены сложным характером земельных отношений, обладают потому определенной консервативностью. В использовании земель проявляется партикуляризм (учет различных особенностей). Земельное законодательство относится к совместному ведению РФ и ее субъектов (ст.72 Конституции РФ). Право частной собственности на землю и оборот земель, особенно сельскохозяйственного назначения, - сложная политическая проблема современной России.

Источники земельного права:

1. Конституция Российской Федерации.

2. Законодательство: федеральные законы, законы субъектов Российской Федерации.

3. Нормативно-правовые акты органов власти – федеральных органов исполнительной власти (постановления Правительства РФ, акты Министерства экономического развития и торговли РФ, Министерства природных ресурсов РФ, иных федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти субъектов РФ).

4. Нормативно-правовые договоры между органами государственной власти, органами местного самоуправления.

5. Нормативно-правовые акты органов местного самоуправления.

6. Обычаи делового оборота.

13. Конституционные основы земельного права.

В соответствии с ч.1 ст.9 Конституции РФ, земля используется и охраняется в РФ как основа жизни и деятельности народов, проживающих на ее территории. Это определенное конституционное основание ограничения прав на землю, основа для широкого участия органов местного самоуправления, общественности в принятии решений в области охраны и использования земель. Вместе с тем, исходя из ч.2 ст.9 Конституции РФ, земля может находиться в частной, государственной, муниципальной формах собственности. Таким образом, хоть земля как природный ресурс и находится в сфере публичных интересов, она вместе с тем может удовлетворять и частный интерес. В ч.2 ст.9 Конституции РФ говорится также об «иных формах собственности», что это такое непонятно.

Право частной собственности, в том числе и на землю, закреплено в ст.35 Конституции РФ. В соответствии с ч.1 ст.36 Конституции РФ, граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю. Исходя из текста ч.2 ст.36 Конституции РФ, свобода владения, пользования и распоряжения землей может быть ограничена в интересах защиты окружающей среды, прав и законных интересов иных лиц. В ч.3 ст.36 Конституции РФ сделана ссылка на ЗК, определяющий условия и порядок пользования землей.

В соответствии со ст.42 Конституции РФ, каждый имеет право на благоприятную окружающую среду, достоверную информацию о ее состоянии на возмещение ущерба, причиненного его здоровью или имуществу экологическим правонарушением.

В ст.58 Конституции РФ установлена обязанность каждого сохранять природу и окружающую среду, бережно относится к природным богатствам.

Исходя из пп. «в», «д» ч.1 ст.72, чч.2,5 ст.76 Конституции РФ, вопросы владения, пользования и распоряжения землей, природопользование находятся в совместном ведении РФ и ее субъектов, по этим вопросам издаются федеральные законы и принимаемые в соответствии с ними законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ, причем законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ не могут противоречить федеральным законам, в случае такого противоречия действует федеральный закон.

14. Закон как источник земельного права. Виды законов.

Исходя из пп. «в», «д» ч.1 ст.72, чч.2,5 ст.76 Конституции РФ, вопросы владения, пользования и распоряжения землей, природопользование находятся в совместном ведении РФ и ее субъектов, по этим вопросам издаются федеральные законы и принимаемые в соответствии с ними законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ, причем законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ не могут противоречить федеральным законам, в случае такого противоречия действует федеральный закон. Таким образом, к источникам земельного права могут быть отнесены федеральные законы (например, Земельный кодекс Российской Федерации), законы субъектов Российской Федерации (например, Закон Ленинградской области «О государственном регулировании земельных отношений в Ленинградской области»).

Группы федеральных законов, регулирующих земельные отношения:

1. Направленные на непосредственное регулирование земельных отношений:

 Земельный кодекс России 2001 года. Ранее земельные кодексы в нашей стране принимались в 1922, 1970, 1991 годах.

 Федеральный закон о введении в действие ЗК.

 Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (2002 год, с изменениями 2003-2004 годов).

 Градостроительный кодекс РФ.

 Федеральный закон «О разграничении государственной собственности на землю» (2001 год).

 Федеральный закон «О землеустройстве» (2001 год).

 Федеральный закон «О государственном земельном кадастре» (2000 год).

2. Связанные с использованием земель в сельскохозяйственных целях.

 Федеральный закон «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (1998 год, изменения вносились в 2000-2003 годах).

 Федеральный закон «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» (2003 год, ранее действовал Закон РСФСР 1990 года).

 Федеральный закон «О мелиорации земель» (1996 год, изменения вносились в 2003 году).

 Федеральный закон «О безопасном обращении с пестицидами и агрохимикатами» (1997 год, изменения вносились в 2003-2004 годах).

 Федеральный закон «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения» (1998 год, изменения вносились в 2003 году).

3. Связанные с регулированием социальной сферы.

 Федеральный закон «О территориях традиционного природопользования коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации» (2001 год).

 Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях» (1995 год, изменения вносились в 2001 году).

 Федеральный закон «О погребении и похоронном деле» (1996 год, изменения вносились в 1997-1998, 2000-2003 годах).

4. Акты гражданского законодательства:

 Глава 17 Гражданского кодекса РФ «Право собственности и другие вещные права на землю».

 Федеральный закон «О приватизации государственного и муниципального имущества» (2001 год, изменения вносились в 2003 году, ранее действовал Федеральный закон «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации» 1997 года).

 Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (1998 год, изменения вносились в 2001-2002, 2004 годах).

 Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (1997 год, изменения вносились в 2001-2003 годах).

5. Акты природо-ресурсного законодательства:

 Лесной кодекс Российской Федерации (1997 год, изменения вносились в 2003 году).

 Федеральный закон «О недрах».

 Федеральный закон «О животном мире» (1995 год, изменения вносились в 2003 году).

 Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях» (1995 год, изменения вносились в 2001 году).

15. Земельный кодекс Российской Федерации как источник земельного права.

Земельный кодекс РФ, принятый в 2001 году, известный также как ЗК, является четвертым таким кодифицированным актом в истории России, до этого земельные кодексы в нашей стране принимались в 1922, 1970, 1991 годах. В связи с политическими проблемами того периода (кодекс принимался Государственной Думой Федерального Собрания РФ третьего созыва, в которой была оппозиция, в том числе коммунисты) он не является целостным актом, регулирующим земельные отношения, в нем много бланкетных норм, потребовавших впоследствии принятия иных федеральных законов и прочих актов, в том числе Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (см. ст.ст.8,9 Федерального закона «О введении в действие ЗК»).

По порядку принятия Государственной Думой (более трети субъектов РФ прислали отрицательные отзывы) ЗК признан не противоречащим Конституции РФ (постановление Конституционного Суда РФ от 23 апреля 2004 года №8-П по делу о проверке конституционности Земельного кодекса РФ в связи с запросом Мурманской областной Думы).

ЗК в целом был введен в действие со дня официального опубликования (ст.1 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»), то есть с 29 октября 2001 года. С его введением в действие признаны утратившими силу Земельный кодекс РСФСР (1991 год), Закон РСФСР «О земельной реформе» (1990 год), Закон РФ «О праве граждан РФ на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства» (1992 год).

К земельным отношениям, возникшим до введения в действие ЗК, ЗК применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных Федеральным законом «О введении в действие ЗК» (ст.7 Федерального закона «О введении в действие ЗК»).

В ЗК вносились незначительные изменения в 2003-2004 годах (в части наименований органов). Также следует отметить, что последние изменения в ЗК вступают в силу 5 января 2005 года (см. ст.16 Федерального закона «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»).

16. Указы Президента Российской Федерации как источники земельного права.

До вступления в силу ЗК в 2001 году значительная часть земельных отношений регулировалась нормативными правовыми актами главы государства – указами Президента РФ.

Президент РФ устаанвливает перечень приграничных территорий, на которых земельные участки не могут принадлежать на праве собственности иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам (п.3 ст.15 ЗК).

Указы Президента РФ, регулирующие земельные отношения, не должны противоречить ЗК, иным федеральным законам (абз.3 п.1 ст.2 ЗК).

Указы Президента РФ, регулирующие земельные отношения, изданные до введения в действие ЗК, применяются в части, не противоречащей ЗК (ст.6 Федерального закона «О введении в действие ЗК»).

17. Постановления Правительства Российской Федерации как источники земельного права.

Постановления Правительства РФ принимаются в соответствии с Федеральным конституционным законом «О Правительстве Российской Федерации», ЗК, иными федеральными законами, указами Президента РФ, регулирующими земельные отношения.

Правительство РФ осуществляет отнесение земель к категориям, перевод их из одной категории в другую в отношении земель, находящихся в федеральной собственности (подп.1 п.1 ст.8 ЗК). Правительство РФ устанавливает нормативы предельно допустимых концентраций вредных веществ, вредных микроорганизмов и других загрязняющих почву биологических веществ, порядок консервации земель (пп.5,6 ст.13 ЗК). Правительство РФ определяет порядок использования земель, подвергшихся радиоактивному и химическому загрязнению, установления охранных зон, сохранения находящихся на этих землях жилых домов, объектов производственного назначения, объектов социально-культурного и бытового обслуживания населения, проведения на этих землях мелиоративных и культуртехнических работ (п.2 ст.14 ЗК). Правительство РФ устанавливает общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной (муниципальной) собственности (п.4 ст.22 ЗК) и порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в федеральной собственности (п.3 ст.65 ЗК). Правительство РФ определяет порядок организации и проведения торгов по продаже земельных участков, находящихся в государственной (муниципальной) собственности, или права на заключение договора аренды таких участков (п.4 ст.38 ЗК). Правительство РФ устанавливает форму письменного предупреждения о допущенных нарушениях земельного законодательства (п.3 ст.54 ЗК). Правительство РФ утверждает правила возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием (временным занятием) земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков, либо ухудшением качестве земель в результате деятельности других лиц (ст.57 ЗК), аналогичный порядок возмещения потерь лесного хозяйства (ст.58 ЗК). Правительство РФ устанавливает правила проведения государственной кадастровой оценки земель (ст.66 ЗК), порядок осуществления государственного мониторинга земель (п.4 ст.67 ЗК). Кроме того, Правительство РФ, в частности, определяет правила определения размеров земельных участков для размещения воздушных линий электропередачи и опор линий связи, обслуживающих электрические сети (п.3 ст.89 ЗК), порядок установления и использования полос отвода и охранных зон железных дорог (п.2 ст.90 ЗК), границы и режим округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов, имеющих федеральное значение (п.2 ст.96 ЗК), порядок природопользования и границы территорий традиционного проживания и хозяйственной деятельности коренных малочисленных народов РФ и этнических общностей, в соответствии с Федеральным законом «О территориях традиционного природопользования коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации» (п.5 ст.97 ЗК).

Положение об округах санитарной и горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения было утверждено еще до принятия ЗК, постановлением Правительства РФ от 7 декабря 1996 года №1425, во исполнение Федерального закона «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах», Федерального закона «Об особо охраняемых природных территориях». Изменения в него были внесены постановлением Правительства РФ от 20 декабря 2002 года №909 «О внесении изменений в некоторые решения Правительства РФ по вопросам определения статуса лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения». В соответствии с данными документами Правительством РФ утверждены Положение о курорте федерального значения Белокуриха (Алтайский край), Положение о курорте федерального значения Зеленоградск (Калининградская область), Положение о курорте федерального значения Светлогорск-Отрадное (Калининградская область), Положение о курорте федерального значения Нальчик (Кабардино-Балкарская республика).

Постановления Правительства РФ, регулирующие земельные отношения, изданные до введения в действие ЗК, применяются в части, не противоречащей ЗК (ст.6 Федерального закона «О введении в действие ЗК»).

18. Нормативно-правовые акты органов местного самоуправления как источники земельного права.

Органы местного самоуправления издают акты, содержащие нормы земельного права, на основании и во исполнение ЗК, федеральных законов, иных нормативных правовых актов РФ, законов и иных нормативных правовых актов субъектов РФ (п.4 ст.2 ЗК).

Органы местного самоуправления устанавливают правила землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований (п.1 ст.11 ЗК), обеспечивают выбор земельного участка для строительства (ст.31 ЗК), определяют порядок предоставления земельного участка для целей, не связанных со строительством, устанавливают нормы предоставления земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства (ст.33 ЗК), устанавливают ставку земельного налога для земель поселений, устаналивают правила землепользования и застройки (п.2 ст.83 ЗК, кроме городов Москвы и Санкт-Петербурга).

19. Понятие и общая характеристика права собственности на землю в Российской Федерации.

Право собственности – правовая форма использования земель, основной титул землепользования.

Особенность земли как природного ресурса определяет то, что земельный участок, будучи объектом частной собственности на землю, тем не менее, выступает и как объект публичного интереса. Соответственно, право собственности на землю в РФ ограничивается исходя из публичных интересов.

Поэтому, как предусмотрено ст.56 ЗК, могут устанавливаться следующие ограничения прав на землю, в том числе права собственности:

1. Особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах.

2. Особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных.

3. Условия начала и завершения постройки или освоения земельного участка в течение установленных сроков по согласованному в установленном порядке проекту, строительства, ремонота или содержания автомобильной дороги при предоставлении прав на земельный участок, находящийся в государственной (муниципальной) собственности.

4. Иные ограничения, в случаях, установленных ЗК, иными федеральными законами.

Среди всех прав на землю право собственности может быть определено как наиболее обширное и, следовательно, наименее ограниченное. Оно включает в себя всю классическую триаду правомочий – по владению (числить земельный участок как свой собственный, огораживать его в соответствии с требованиями законодательства, ограничивать или запрещать доступ на него третьих лиц и пр.), пользованию (использовать для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, закрытые водоемы, возводить здания, строения и сооружения, проводить оросительные, осушительные, культуртехнические и другие мелиоративные работы на участке и др.) и распоряжению (отчуждать, обременять правами третьих лиц) земельными участками. По общему правилу собственник земельного участка является собственников всех зданий и сооружений на нем, а также растительности и насаждений.

Объектом права собственности на землю, как неоднократно подчеркивалось ранее, является земельный участок.

Формы права собственности на землю:

1. Частная – граждан и юридических лиц, с ограничениями для иностранцев и апатридов (ст.15 ЗК).

2. Публичная – федеральная государственная собственность, государственная собственность субъектов РФ, муниципальная собственность.

Спецификой права частной собственности на землю в РФ является то, что оно производно от права публичной собственности (то есть приобретено в порядке приватизации), так как в советский период, вплоть до 1990 года, частной собственности на землю в России не существовало.

20. Порядок и принципы разграничения государственной собственности на землю.

О государственной и муниципальной собственности на землю в РФ см. вопросы №№21,22.

Правовые основы разграничения государственной собственности на землю в Российской Федерации на федеральную собственность, собственность субъектов РФ и муниципальную собственность, с учетом положений ЗК, определены Федеральным законом от 17 июля 2001 года №101-ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю» (далее в настоящем вопросе - «ФЗ о разграничении государственной собственности на землю»).

В федеральную собственность относятся (ст.3 ФЗ о разграничении государственной собственности на землю):

1. Земли лесного фонда, особо охраняемых природных территорий федерального значения, земель водного фонда, занятых водными объектами, находящимися в федеральной собственности, земли обороны и безопасности.

2. Земли сельскохозяйственного назначения, земли населенных пунктов, земли промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики и иного назначения, земли природоохранного, рекреационного и историко-культурного назначения, земли водного фонда, если на этих земельных участках располагается недвижимое имущество, находящееся в федеральной собственности, если эти земельные участки предоставлены органам государственной власти РФ, федеральному государственному унитарному предприятию, федеральному государственному учреждению, если на этих земельных участках располагается приватизированное недвижимое имущество, находившееся до его приватизации в федеральной собственности, если под поверхностью этих земельных участков находятся участки недр федерального значения.

3. Земли запаса, если на них располагается недвижимое имущество, находящееся в федеральной собственности, или приватизированное недвижимое имущество, находившееся до его приватизации в федеральной собственности.

В собственность субъектов РФ относятся (ст.4 ФЗ о разграничении государственной собственности на землю):

1. Земли особо охраняемых природных территорий регионального значения, земли водного фонда, занятые водными объектами, находящимися в собственности субъектов РФ.

2. Земли сельскохозяйственного назначения, земли населенных пунктов, земли промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики и иного назначения, земли природоохранного, рекреационного и историко-культурного назначения, земли водного фонда, если на этих земельных участках располагается недвижимое имущество, находящееся в собственности субъекта РФ, если эти земельные участки предоставлены органам государственной власти субъекта РФ, государственным унитарным предприятиям субъекта РФ, государственным учреждениям субъекта РФ, если на этих земельных участках располагается приватизированное недвижимое имущество, находившееся до его приватизации в собственности субъекта РФ, если под поверхностью этих земельных участков находятся участки недр регионального значения.

3. Фонд перераспределения земель.

4. Земли запаса в границах муниципальных образований, если на этих землях располагается недвижимое имущество, находящееся в собственности субъектов РФ, или приватизированное недвижимое имущество, находившееся до его приватизации в собственности субъектов РФ, а также земли запаса за границами муниципальных образований, кроме земель, отходящих в федеральную собственность.

В муниципальную собственность относятся (п.1 ст.5 ФЗ о разграничении государственной собственности на землю):

1. Земли особо охраняемых природных территорий местного значения, земли водного фонда, занятые обособленными водными объектами, находящимися в муниципальной собственности.

2. Земли сельскохозяйственного назначения, земли населенных пунктов, земли промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, энергетики и иного назначения, земли природоохранного, рекреационного и историко-культурного назначения, земли водного фонда, если на этих земельных участках располагается недвижимое имущество, находящееся в муниципальной или частной собственности, если эти земельные участки предоставлены гражданину, коммерческой организации, органу местного самоуправления, муниципальному унитарному предприятию, муниципальному учреждению, кроме земель, отходящих в государственную собственность, если под подверхностью этих земельных участков находятся участки недр местного значения.

3. Земли запаса в границах муниципальных образований, если на них не располагается недвижимое имущество, находящееся в государственной собственности, или приватизированное недвижимое имущество, находившееся до его приватизации в государственной собственности.

В Москве и Санкт-Петербурге земельные участки передаются в муниципальную собственность по основаниям, предусмотренным законами субъектов РФ (п.2 ст.5 ФЗ о разграничении государственной собственности на землю).

Разграничение государственной собственности на землю осуществляется в порядке, установленном ст.6 ФЗ о разграничении государственной собственности на землю:

1. Специально уполномоченный федеральный орган исполнительной власти по имущественным отношениям (Федеральная служба по управлению федеральным имуществом), совместно с другими федеральными органами исполнительной власти, подготавливает перечни земельных участков, на которые возникает право собственности у различных публичных субъектов в соответствии со ст.ст.3-5 ФЗ о разграничении государственной собственности на землю. Перечни готовятся и согласуются с органами государственной власти субъектов РФ и органами местного самоуправления в порядке, установленном Правительством РФ. Правила подготовки и согласования перечней земельных участков, на которые у РФ, субъектов РФ и муниципальных образований возникает право собственности, утверждены постановлением Правительства РФ от 4 марта 2002 года №140, с учетом изменений, внесенных постановлением Правительства РФ от 3 октября 2002 года №731 «Об изменении и признании утратившими силу некоторых постановлений Совета Министров РСФСР, Правительства РСФСР и Правительства РФ, касающихся государственной регистрации юридических лиц». Правительство РФ уже успело утвердить перечни земельных участков, на которые у Российской Федерации возникает право собственности, расположенных на территориях Архангельской области, Республики Саха (Якутия), Рязанской области, Краснодарского края, Новосибирской области, Республики Марий Эл, Амурской области, Ивановской области, Орловской области, Тамбовской области, Республики Бурятия, Республики Мордовия, Удмуртской Республики, Курганской области, Курской области, Липецкой области, Ростовской области, Иркутской области, Московской области, Вологодской области, Костромской области, Алтайского края, Красноярского края, Астраханской области, Белгородской области, Магаданской области, Новгородской области, Тульской области, Республики Башкортостан, других субъектов РФ (распоряжения Правительства РФ от 31 июля 2003 года №№1046-р, 1047-р, 1048-р, от 25 августа 2003 года №1217-р, от 2 марта 2004 года №№300-р, 301-р, 302-р, 303-р, 304-р, 305-р, от 4 марта 2004 года №№310-р, 311-р, 312-р, 313-р, 314-р, 315-р). О принятии подобного перечня по Санкт-Петербургу информации нет. Известно только, что во исполнение распоряжения Министерства имущественных отношений РФ от 25 марта 2003 года №947-р «О создании комиссий по обеспечению эффективного управления и распоряжения земельными участками, расположенными на территории субъектов РФ, на которые у РФ возникает право собственности при разграничении государственной собственности на землю» Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга принял распоряжение от 14 мая 2003 года №789-р «О комиссии по обеспечению эффективного управления и распоряжения земельными участками, расположенными на территории Санкт-Петербурга, на которые у РФ возникает право собственности при разграничении государственной собственности на землю».

2. Подготовленные и согласованные перечни утверждаются Правительством РФ.

3. Соответствующие сведения вносятся в документы государственного земельного кадастра в соответствии с законодательством РФ.

В соответствии с п.10 ст.3 Федерального закона «О введении в действие ЗК», до разграничения государственной собственности на землю распоряжение такими землями осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное.

21. Государственная собственность на землю в Российской Федерации: понятие, виды, объекты, субъекты, содержание.

В соответствии с п.1 ст.16 ЗК, государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан граждан, юридических лиц или муниципальных образований (п.1 ст.16 ЗК).

Соответственно, субъектами права государственной собственности на землю в РФ могут быть Российская Федерация и субъекты РФ (например, город федерального значения Санкт-Петербург).

О разграничении государственной собственности на землю в РФ см. вопрос №20.

В соответствии со ст.ст.17,18 ЗК, в федеральной собственности (государственной собственности субъекта РФ) находятся следующие земельные участки:

1. Признанные таковыми федеральными законами.

2. Право собственности Российской Федерации (субъекта Российской Федерации) возникло в соответствии с Федеральным законом «О разграничении государственной собственности на землю».

3. Приобретенные Российской Федерацией (субъектом Российской Федерации) по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством (например, в порядке наследования).

22. Муниципальная собственность на землю: понятие, содержание, основание возникновения.

Субъектами права муниципальной собственности на землю в РФ могут быть муниципальные образования (например, муниципальное образование город Сосновый Бор Ленинградской области).

О разграничении государственной собственности на землю в РФ см. вопрос №20.

В соответствии со ст.19 ЗК, в муниципальной собственности находятся следующие земельные участки:

1. Признанные таковыми федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов РФ.

2. Право муниципальной собственности возникло в соответствии с Федеральным законом «О разграничении государственной собственности на землю» (кроме муниципальных образований Санкт-Петербурга и Москвы).

3. Приобретенные муниципальным образованием по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством (например, в порядке наследования).

В собственность муниципальных образований для обеспечения их развития могут безвозмездно передаваться земли, находящиеся в государственной собственности, в том числе за пределами границ муниципальных образований (п.3 ст.19 ЗК).

23. Право собственности на землю граждан и юридических лиц: понятие, объекты, субъекты, содержание, основания возникновения и прекращения.

В соответствии с Конституцией РФ, граждане и юридические лица вправе иметь землю в собственности; земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами в собственность по сонованиям, предусмотренным гражданским законодательством РФ, признаются их частной собственностью (п.1 ст.15 ЗК). Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ, и на иных установленных особо территориях РФ (п.3 ст.15 ЗК).

Граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в частную собственность, земельные участки, находящиеся в государственной (муниципальной) собственности, могут быть предоставлены в частную собственность, за исключением земельных участков, которые в соответствии с ЗК, иными федеральными законами, не могут находиться в частной собственности (п.2 ст.15 ЗК). Таким образом, по общему правилу земельный участок может находиться в частной собственности, только если он не изъят из оборота, либо не ограничен в обороте федеральным законодателем.

О содержании права частной собственности на землю см. вопрос №19.

Об основаниях возникновения права частной собственности на землю см. вопрос №32.

Об основаниях прекращения права частной собственности на землю см. вопрос №47.

24. Ограничения права собственности на землю. Разрешенное использование земельных участков.

Особенность земли как природного ресурса определяет то, что земельный участок, будучи объектом частной собственности на землю, тем не менее, выступает и как объект публичного интереса. Соответственно, право собственности на землю в РФ ограничивается исходя из публичных интересов.

Поэтому, как предусмотрено ст.56 ЗК, могут устанавливаться следующие ограничения прав на землю, в том числе права собственности:

1. Особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах.

2. Особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных.

3. Условия начала и завершения постройки или освоения земельного участка в течение установленных сроков по согласованному в установленном порядке проекту, строительства, ремонота или содержания автомобильной дороги при предоставлении прав на земельный участок, находящийся в государственной (муниципальной) собственности.

4. Иные ограничения, в случаях, установленных ЗК, иными федеральными законами.

Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий. То есть, помимо целевого назначения, земля должна использоваться также с учетом видов разрешенного использования.

25. Понятие и общая характеристика права землепользования. Титул землепользования.

Титул – правовое основание пользования земельным участком:

1. Право собственности.

2. Право постоянного (бессрочного) или срочного безвозмездного пользования.

3. Право пожизненного наследуемого владения.

4. Договор аренды, договор субаренды.

5. Сервитут.

Лица, осуществляющие пользование земельными участками, за исключением обладателей сервитутов (отдельно см. вопрос №30), в соответствии со ст.40, п.1 ст.41 ЗК, имеют право:

1. Использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также закрытые водоемы в соответствии с законодательством РФ.

2. Возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.

3. Проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные, культуртехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные закрытые водоемы в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями.

4. Осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством.

5. Приобретать право собственности на посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации, за исключением случаев, если участок передан собственником в аренду, постоянное (бессрочное) пользование или пожизненное наследуемое владение, безвозмездное срочное пользование.

Собственник, в соответствии с подп.2 п.2 ст.40 ЗК, обладает также правом собственности на расположенные на земельном участке многолетние насаждения, за исключением случаев, установленных Лесным кодексом РФ. В ст.20 Лесного кодекса РФ, с одной стороны, отмечается, что древесно-кустарниковая растительность, расположенная на земельном участке, находящемся в частной собственности, по общему правилу принадлежит ему на праве собственности, с другой стороны, указано, что в частную собственность собственника земельного участка передается только та древесно-кустарниковая растительсность, которая появилась на земельном участке в результате хозяйственной деятельности или естественным образом уже после передачи его в собственность гражданину или юридическому лицу.

26. Право пожизненного наследуемого владения земельным участком.

Право пожизненного наследуемого владения земельным участком как вещное право на землю и правовой титул землепользования появилось в отечественном земельном праве в 1990 году в Основах законодательства СССР и союзных республик о земле. Аналогами этого права можно назвать отечественное дореволюционное чиншевое право и древнеримский эмфитевзис.

Лицо, обладающее земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения, именуется землевладельцем, им может быть только гражданин. Землевладелец владеет и пользуется принадлежащим ему земельным участком, распоряжение запрещено, за исключением передачи по наследству. Учитывая этот запрет, установленный в ст.21 ЗК, следует признать недействующим положение Гражданского кодекса РФ о возможности сдачи в аренду или безвозмездное срочное пользование земельного участка, находящегося в пожизненном наследуемом владении (п.1 ст.267 Гражданского кодекса РФ).

В вступлением ЗК в силу в 2001 году земельные участки больше в пожизненное наследуемое владение не предоставляются. Землевладельцы, обладавшие земельными участками на праве пожизенного наследуемого владения на тот период, свое право сохранили и вправе однократно бесплатно переоформить его на право собственности, в соответствии с п.3 ст.21 ЗК.

Землевладельцы обязаны уплачивать земельный налог.

27. Право постоянного бессрочного пользования земельным участком.

Право постоянного бессрочного пользования земельным участком как вещное право на землю и правовой титул землепользования существовало в отечественном праве в советский период и, при режиме исключительной государственной собственности на землю, было основным правовым титулом землепользования. В настоящий период его значение снизилось.

Право постоянного бессрочного пользования включает в себя правомочия по владению и пользованию земельным участком. Распоряжение участком, принадлежащим лицу на праве постоянного бессрочного пользования, в соответствии со ст.20 ЗК, запрещено. Учитывая этот запрет, установленный земельным законодательством, следует признать недействующим положение Гражданского кодекса РФ о возможности сдать в аренду, передать в безвозмездное срочное пользование земельный участок, находящийся в постоянном бессрочном польщовании, даже с согласия собственника земельного участка (ст.270 Гражданского кодекса РФ).

Субъектами права постоянного бессрочного пользования являются государственные (муниципальные) учреждения, федеральные казенные предприятия, органы государственной власти и органы местного самоуправления (п.1 ст.20 ЗК), то есть те органы, которым государственное (муниципальное) имущество обычно передается на праве оперативного управления.

Граждане, приобретшие право постоянного бессрочного пользования земельным участком до вступления в силу ЗК, сохраняют его и вправе либо заключить договор аренды с соответствующим публичным субъектом, либо переоформить в собственность (однократно, бесплатно). Юридические лица, отличные от указанных в п.1 ст.20 ЗК, обладающие земельными участками на праве постоянного бессрочного пользования, обязаны либо выкупить соответствующий земельный участок, либо заключить договор его аренды до 1 января 2006 года.

28. Аренда земельных участков.

Аренда – один из наиболее распространенных титулов землепользования, представляет собой срочное возмездное владение и пользование земельным участком. В аренду могут быть переданы земельные участки, находящиеся в государственной, муниципальной, частной собственности, не ограниченные в обороте. Арендаторами вправе выступать граждане РФ, юридические лица, а также иностранцы и апатриды, за исключением случаев, предусмотренных ЗК.

Предельный срок аренды – 50 лет. Арендная плата определяется договором аренды, либо в установленном порядке – при аренды государственной (муниципальной) земли.

По ст.22 ЗК (в отличие от общего правила Гражданского кодекса РФ о субаренде только с согласия арендодателя), арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог, внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества, общества либо паевого взноса в производственный кооператив, заключить договор субаренды в пределах срока договора аренды земельного участка, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. Это правило действует также при аренде государственного (муниципального) земельного участка на срок более 5 лет. Соответственно, ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением случая передачи арендных прав в залог.

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем 5 лет, по требованию арендодателя возможно только на основании судебного решения при существенном нарушении арендатором условий договора аренды земельного участка.

В соответствии с п.4 ст.37 ЗК, арендодатель обязан также сообщить арендатору всю имеющуюся у него информацию и передать документы относительно обременений земельного участка правами третьих лиц и публично-правовых ограничений пользования земельным участком. В случае предоставления арендодателем заведомо ложной информации арендатору, что могло повлиять на решение арендатора об аренде данного земельного участка, арендодатель вправе требовать либо соразмерного уменьшения цены аренды земельного участка, либо расторжения договора аренды земельного участка и возмещения понесенных убытков.

Следует понимать, что часть земельного участка, не обладающая правовым свойством индивидуальной определенности, не может быть объектом как купли-продажи, так и аренды. Вместе с тем, как уже отмечалось ранее, часть земельного участка может являться объектому публично-правовых земельных отношений, например, природоохранного характера.

29. Безвозмездное срочное пользование земельным участком.

Безвозмездное срочное пользование земельным участком, предусмотренное ст.24 ЗК, представляет собой обязательственное право, включающее правомочия владения и пользования, правовой титул землепользования вторичного характера. В этом случае, в отличие от аренды, земельный участок используется без платы, что напоминает договор ссуды. Даже налоговые обязанности лежат на первичном землепользователе (обычно собственнике).

Предоставление земельных участков в безвозмездное срочное пользование:

1. Из собственности граждан и юридических лиц другим гражданам и юридическим лицам – на основании гражданско-правового договора (договора ссуды).

2. Из государственной (муниципальной) собственности субъектам права постоянного (бессрочного) пользования – государственным (муниципальным) учреждениям, федеральным казенным предприятиям, органам государственной власти, органам местного самоуправления – на срок не более года.

3. Из земель организаций транспорта, лесного хозяйства, лесной промышленности, охотничьих хозяйств, государственных природных заповедников и национальных парков, других организаций, в порядке, установленном законодательством РФ и субъектов РФ, работникам таких организаций (по их заявлению) на время трудовых отношений – служебные наделы. Право на служебный надел также сохраняется если надо дособирать урожай, при прекращении трудовых отношений обладателя служебного надела в связи с выходом на пенсию по старости или инвалидности. Право на служебный надел сохраняется также за одним из членов семьи работника при призвании работника на действительную срочную военную службу, либо альтернативную гражданскую службу, на весь период службы, на период обучения в образовательном учреждении работника, поступившего на учебу, если работник погиб в связи с исполнением своих служебных обязанностей. В таких случаях право на служебный надел сохраняется за нетрудоспособным супругом (родителями) работника пожизненно, детьми работника – до достижения совершеннолетия.

4. Из земель, находящихся в государственной (муниципальной) собственности, - религиозным организациям.

30. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут). Виды сервитута.

Сервитут – право ограниченного пользования чужим земельным участком, предусмотрено ст.274 Гражданского кодекса РФ и ст.23 ЗК. Напомним, что земельный участок, который обременяется сервитутом, именуется служебным (соседним) участком. Исходя из абз.2 п.1 ст.274 Гражданского кодекса РФ, сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества (земельного участка), которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Выделяют частный сервитут и публичный сервитут.

Частный сервитут устанавливается на основании гражданско-правового договора между собственниками служебного участка и участка, в пользу которого устанавливается сервитут. Так как сервитут причиняет известные неудобства собственнику служебного земельного участка, частный сервитут является возмездным. Если собственник служебного участка отказывается заключить договор (соглашение) о сервитуте, собственник участка, в пользу которого устанавливается сервитут, вправе понудить его сделать это в судебном порядке, таким образом, договор об установлении частного сервитута можно отнести к категории публичных договоров.

Частный сервитут может быть установлен на определенный срок или бессрочно. При этом собственник служебного участка в любом случае вправе требовать прекращения сервитута, если отпали условия, в связи с которым сервитут был установлен.

О публичном сервитуте см. вопрос №31.

31. Публичный сервитут.

Впервые в отечественном праве понятие публичного сервитута появилось в Основных положениях Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ после 1 июля 1994 года, утвержденных указом Президента РФ от 22 июля 1994 года №1535, оно было воспринято ЗК.

Правообладетелем в правоотношениях публичного сервитута выступает неограниченный, неопределенный круг лиц; публичный сервитут устанавливается в целях обеспечения интересов государства, местного самоуправления, местного населения. Основанием возникновения публичного сервитута являются акты органов государственной власти, органов местного самоуправления, с учетом результатов общественных слушаний.

Цели установления публичного сервитута (п.3 ст.23 ЗК):

1. Проход или проезд через земельный участок.

2. Использование земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры.

3. Размещение на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним.

4. Проведение дренажных работ на земельном участке.

5. Забор воды и водопой.

6. Прогон скота через земельный участок.

7. Сенокос или пастьба скота на земельных участках, в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям, обычаям, за исключением таких земельных участков в пределах земель лесного фонда.

8. Охота, ловля рыбы в расположенном на земельном участке замкнутом водоеме, сбор дикорастущих растений и грибов в установленные сроки в установленном порядке.

9. Проведение временных изыскательских, исследовательских и других работ.

10. Свободный доступ к прибрежной полосе.

Публичным сервитутом могут быть обременены право собственности, право пожизенного наследуемого владения, право бессрочного пользования.

Лица, осуществляющие пользование земельным участком на основании публичного сервитута, не уплачивают какие-либо налоги, сборы или взносы. Лица, чьи права ограничены публичным сервитутом, имеют право на соразмерную компенсацию своих затруднений в пользовании служебным земельным участком, обязанным по оплате является орган власти, установивший публичный сервитут. Если установление публичного сервитута приводит к невозможности использования служебного земельного участка, лицо, право которого на земельный участок ограничено публичным сервитутом, вправе требовать выкупа у него служебного участка публичным образованием, установившим публичный сервитут, с возмещением всех возникших убытков.

Таким образом, публичный сервитут не следует смешивать с сервитутом в частно-правовом  смысле. Публичный сервитут представляет собой характерный для земельного права особый режим использования недвижимого имущества в виде земельного участка.

Публичный и частный сервитут обычно понимаются как вещные права, и при переходе прав на служебный земельный участок к другому лицу сервитут не прекращается, а переходит в виде обременения права на земельный участок. В связи с этим введена государственная регистрация сервитутов в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст.27 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Правда, в качестве основания для государственной регистрации сервитута указано только соглашение о сервитуте, следовательно, надо полагать, что в Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» речь идет только о частном сервитуте.

32. Основания возникновения прав на земельные участки.

Основания возникновения прав на земельные участки предусмотрены Гражданским кодексом РФ, ЗК:

1. Акты органов государственной власти, органов местного самоуправления. Только из этих оснований могут возникать право постоянного бессрочного пользования, право пожизненного наследуемого владения.

2. Сделки. Из этих оснований вытекают право собственности, аренда, срочное безвозмездное пользование. При передаче в собственность государственных (муниципальных) земель заключению договора предшествует принятие акта уполномоченным государственным органом (органом местного самоуправления) в установленном порядке, в соответствии с ЗК и иными нормативными правовыми актами, регулирующими земельные отношения.

3. Универсальное правопреемство (наследование, реорганизация юридических лиц).

4. Судебное решение. Судебным решением признается (опровергается) юридический факт, имевший место в прошлом, породивший, изменивший или прекративший права и обязанности соответствующего лица.

5. Приобретательная давность. Для возникновения права собственности на основании приобретательной собственности лицо, не являющееся собственником имущества, должно добросовестно, открыто и непрерывно владеть как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет (ст.234 Гражданского кодекса РФ), к этому сроку следует прибавить, согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда РФ, разделяемой В.А. Лопатиным, еще срок исковой давности – 3 года. Всего получается 18 лет. Впервые правовой институт приобретательной давности появился в отечественном праве в 1991 году (Основы гражданского законодательства), следовательно, в силу приобретательной давности приобрести земельный участок можно будет не ранее 2009 года.

В ряде случаев права на земельные участки возникают на основании совокупности юридических фактов, то есть сложного юридического состава.

33. Приватизация земельных участков.

Приватизация земельных участков представляет собой передачу земельных участков, находящихся в публичной (государственной либо муниципальной) собственности, в частную собственность граждан и юридических лиц, по решению соответствующего публичного субъекта (ст.217, п.2 ст.235 Гражданского кодекса РФ).

На начальном этапе приватизации государственного (муниципального) имущества земельные участки в России приватизировались в соответствии с указом Президента РФ от 25 марта 1992 года №301 «О продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий», Порядком продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленных гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности, утвержденным указом Президента РФ от 14 июня 1992 года №631. Впоследствии данные указы фактически перестали действовать, в соответствии с указом Президента РФ от 26 марта 2003 года №370 «Об изменении и признании утратившими силу некоторых актов Президента РФ», в связи с принятием Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества».

Сейчас приватизация земельных участков, на которых расположены государственные (муниципальные) объекты недвижимости, в том числе имущественные комплексы (предприятия), регулируется Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества», исходя из принципа единства судьбы земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимости.

По действующему Федеральному закону «О приватизации государственного и муниципального имущества», собственники ранее приватизированного недвижимого имущества имеют право на выкуп оставшегося в государственной (муниципальной) собственности земельного участка, на котором располагаются приватизированные здания, сооружения, имущественные комплексы. Цена такого выкупа, в соответствии с ЗК и Федеральным законом «О введении в действие ЗК», устанавливается законом субъекта РФ по ставке земельного налога, умноженной на коэффициент, зависящий от численности населения соответствующего поселения, также коэффициент, установленный субъектом РФ, также на поправочный коэффициент, устанавливаемый решением Правительства РФ. Напомним, что земельный налог – местный налог, устанавливаемый решением представительного органа местного самоуправления (Законом Санкт-Петербурга, законом города Москвы).

Также приватизировать свои земельные участки (или взять их в аренду) до 1 января 2006 года, в соответствии со ст.20 ЗК и ст.3 Федерального закона «О введении в действие ЗК», обязаны собственники недвижимости и иные юридические лица, использующие земельные участки на титуле постоянного (бессрочного) пользования, кроме юридических лиц, указанных в п.1 ст.20 ЗК, для которых этот титул землепользования сохраняется и после 1 января 2006 года, по ст.20 ЗК. Для заключения такого договора заинтересованное лицо должно провести необходимые работы по формированию и кадастровому учету соответствующего земельного участка, прежде всего, обратиться в соответствующий уполномоченный орган, проводящий соответствующие работы. То же и с гражданами, переоформляющими бесплатно свои права, предусмотренные ст.ст.20,21 ЗК, на право собственности. Однако описанный в данном абзаце правовой и практический механизм на практике в Санкт-Петербурге, по словам В.А. Лопатина, до сих пор не работает.

Сейчас при приватизации государственной (муниципальной) недвижимости приватизируются и земельные участки под ней, за исключением исключающих приватизацию обстоятельств, перечисленных в п.4 ст.28 ЗК (см. вопрос №39).

34. Сделки с земельными участками. Оборот земельных участков.

Сделки с земельными участками в отечественной правовой практике впервые появились в 1989 году, когда законодательство СССР допустило, в определенных случаях, аренду земельных участков. Вначале сделки служили лишь основанием возникновения правом пользования государственными (муниципальными) земельными участками, прежде всего, на началах аренды. В 1993 году сделки становятся общим основанием возникновения прав на земельный участок, при обороте земельных участков. Окончательно земельные участки были введены в оборот только в 2001 году, с принятием ЗК.

Права на земельные участки возникают как из сделок с собственно земельными участками, так и из сделок с недвжимым имуществом (зданиями, строениями, сооружениями), расположенными на этих земельных участках. Следует помнить, что к регулированию сделок с земельными участками гражданское законодательство применяется постольку, поскольку иное не определено земельным и иным специальным законодательством.

Сделки с земельными участками, как и любые другие, могут быть односторонними (завещание) и многосторонними, в том числе двусторонними (купля-продажа). Об ограничении земельных участков в обороте и изъятии земельных участков из оборота см. вопрос №2. Об ограничении по субъектному составу (иностранцы, апатриды) также см. выше.

Предмет сделки (земельный участок) должен быть индивидуально определен, что осуществляется посредством кадастрового учета земельных участков. Все сделки с земельными участками должны совершаться в письменной форме, в ряде случаев требуется нотариальное удостоверение (ипотека), в большинстве случаев – государственная регистрация, в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Сделка с земельным участком является консенсуальной, совершается в письменной форме (единый документ). С момента государственной регистрации считаются заключенными те сделки с земельными участками, которые требует обязательной государственной регистрации, в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а именно:

1. Аренда земельных участков на срок один год и более.

2. Срочное безвозмездное пользование земельным участком на срок один год и более.

3. Ипотека (залог недвижимости).

4. Купля-продажа (регистрируется переход права собственности на земельный участок).

5. Сервитут (частный сервитут) – подробнее см. вопрос №30.

35. Купля-продажа земельных участков.

Купля-продажа представляет собой сделку, в соответствии с которой продавец обязуется передать в собственность покупателю земельный участок за плату. Продавцом должен являться собственник земельного участка или иное лицо, уполномоченное в силу закона или договора распоряжаться земельным участком.

Иностранцы не вправе покупать земельные участки на приграничных территориях (п.3 ст.15 ЗК), земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения (ст.3 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»). При продаже земель сельскохозяйственного назначения продавец должен уведомить об этом исполнительный орган государственной власти субъекта РФ, чтобы субъект РФ, в месячный срок, в соответствии с Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», мог реализовать принадлежащее ему преимущественное право покупки земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения, указанное преимущественное право может быть делегировано законом субъекта РФ муниципальным образованиям, расположенным на территории соответствующего субъекта РФ.

Продавец земельного участка имеет право на получение цены земельного участка, вправе требовать в судебном порядке государственной регистрации перехода прав на земельный участок, вправе требовать в судебном порядке расторжения договора купли-продажи в случае неисполнения покупателем условий договора и возмещения убытков, связанных с неисполнением покупателем своих обязанностей по договору.

Продавец земельного участка обязан передать покупателю земельный участок, в том числе путем составления и подписания акта приема-передачи земельного участка, который может содержать сведения об обнаруженных недостатках земельного участка. Продавец обязан также сообщить покупателю всю имеющуюся у него информацию и передать документы относительно обременений земельного участка правами третьих лиц и публично-правовых ограничений пользования земельным участком. В случае предоставления продавцом заведомо ложной информации покупателю, что могло повлиять на решение покупателя о покупе данного земельного участка, покупатель вправе требовать либо соразмерного уменьшения покупной цены земельного участка, либо расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения понесенных убытков.

Покупатель вправе получить купленный земельный участок, получить от продавца информацию об обременениях и ограничениях земельного участка, требовать государственной регистрации перехода на него права.

Обязательные условия договора купли-продажи земельного участка:

1. Предмет договора. Земельный участок должен быть индивидуально определен, в том числе указаны данные о его месторасположении, размере, целевом назначении и разрешенном использовании (в соответствии с п.2 ст.8 ЗК), государственном кадастровом учете, в приложении к договору – обычно план земельного участка.

2. Цена. При продаже на торгах определяется по результатам торгов. При продаже государственного (муниципального) имущества – законами субъектов РФ, цена кратна ставке земельного налога, в зависимости от численности населения в данном поселении. В поселениях с численностью населения более 500 000 человек и за пределами черты поселения – 3-10-кратный размер, конкретизируется законодательством соответствующего субъекта РФ.

Договор купли-продажи земельного участка заключается в простой письменной форме, может быть нотариально удостоверен, право собственности переходит с момента государственной регистрации в порядке, определенном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Являются недействительными следующие условия договора купли-продажи (договора мены) земельного участка (п.2 ст.37 ЗК):

1. Устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию.

2. Ограничивающие дальнейшее распоряжением земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачут земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей.

3. Ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

При купле-продаже государственных (муниципальных) земельных участков в порядке приватизации и продажи собственником зданий, строений и сооружений договор купли-продажи земельного участка носит публичный договор, продавец обязан совершить такую сделку.

36. Ипотека (залог) земельных участков.

По договору об ипотеке залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества залогодателя, при этом имущество, на которое установлена ипотека, в отличие от общих правил о залоге, остается во владении и пользовании залогодателя (п.1 ст.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). Таким образом, ипотека земельных участков является частным случаем ипотеки, которая, в свою очередь, является частным случаем залога.

Ипотека известна гражданскому праву с древних времен, получила свое название от камня, который по римскому праву ставился на земельный участок, переданный в ипотеку (своеобразная государственная регистрация ипотеки).

Правовой режим ипотеки земельных участков устанавливается Гражданским кодексом РФ, ЗК, Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Сторонами договора ипотеки земельного участка являются залогодатель (собственник или арендатор земельного участка, во втором случае предметом ипотеки является право аренды) и залогодержатель. Залогодержателем признается лицо, которому предоставляется право требовать обеспечения основного обязательства за счет заложенного (переданного в ипотеку) земельного участка.

Предметы договоры ипотеки:

1. Земельный участок, прошедший кадастровый учет и пр. (см. о предмете договора купли-продажи земельного участка). Обязательное приложение к договору ипотеки земельного участка – кадастровый план заложенного земельного участка. Должны быть указаны кадастровый номер, целевое назначение, разрешенное использование передаваемого в ипотеку земельного участка.

2. Право аренды земельного участка (см. дополнительно вопрос №28).

В ипотеку не могут передаваться земельные участки, изъятые из оборота и ограниченные в обороте (см. вопрос №2), а также иные земельные участки из состава государственных (муниципальных) земель.

Цена земельного участка при передаче его в ипотеку определяется соглашением сторон, в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Залогодатель вправе осуществлять застройку переданного в ипотеку земельного участка, но в таком случае право требования залогодержателя распространяется и на возводимые здания, строения, сооружения.

Договор ипотеки земельного участка подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», считается заключенным с момента государственной регистрации.

В случае обращения взыскания на заложенный земельный участок должны быть сохранены его целевое назначение и разрешенное использование. При ипотеке земельного участка сельскохозяйственного назначения обращение взыскания на заложенное имущество происходит только после сбора урожая.

37. Наследование земельных участков.

По наследству переходят право собственности, право пожизненного наследуемого владения.

Особенности наследования земельного участка определены в ст.ст.1181,1182 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По общему правилу наследование земельного участка, в соответствии со ст.1181 Гражданского кодекса РФ, происходит на общих основаниях, при наследовании по наследству переходят собственно земельный участок, но и, что очевидно, поверхностный (почвенный) слой, замкнутые водоемы, находящиеся на земельном участке лес и растения.

В соответствии со ст.1182 Гражданского кодекса РФ, раздел между наследниками земельного участка возможен только в том случае, если возможно использование образуемых в результате раздела земельных участков в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием; в противном случае земельный участок переходит к наследнику, имеющему преимущественное право на получение в счет своей наследственной доли этого земельного участка, остальным наследникам предоставляется компенсация (в порядке ст.1170 Гражданского кодекса РФ). Напомним, что преимущественным правом на неделимую вещь, в соответствии со ст.1168 Гражданского кодекса РФ, обладает наследник, обладавший совместно с наследодателем правом общей собственности на такую вещь. По мнению академика Ю.К. Толстого, «совершенно очевидно, что преимущественное право на получение в счет своей наследственной доли земельного участка, на котором ведется хозяйство, имеет наследник, трудившийся в нем, а другим наследникам предоставляется соответствующая компенсация, в порядке, предусмотренном ст.1170 Гражданского кодекса РФ» . В случае, если никто из наследников не имеет преимущественного права на получение земельного участка или не воспользовался этим правом, владение, пользование и распоряжение этим земельным участком осуществляются наследниками на условиях общей долевой собственности (абз.2 п.2 ст.1182 Гражданского кодекса РФ). Также компенсация выплачивается наследнику земельного участка, входящего в состав имущества крестьянского (фермерского) хозяйства, если наследник не является членом хозяйства (ст.1179 Гражданского кодекса РФ).

Если в результате наследования земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения поступает лицу, которое не может быть его собственником, в соответствии с Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (иностранцы и др.), последнее обязано произвести отчуждение земельного участка в течение года со дня возникновения права собственности (дня, когда наследник узнал, что стал собственником указанного земельного участка).

38. Возникновение прав на земельные участки из актов государственных органов и органов местного самоуправления.

Акты государственных органов (органов местного самоуправления) являются основанием (либо частью юридического состава) возникновения прав на земельные участки из состава государственных (муниципальных) земель. С 2001 года, для купли-продажи и аренды нужен еще и договор, непосредственно из акта органа власти возникают только права постоянного (бессрочного) пользования (ст.20 ЗК) и срочного безвозмездного пользования на срок до одного года.

По общему правилу, право на земельные участки в таком случае возникает в порядке, предусмотренном ЗК, иными федеральными законами, законодательством субъектов РФ, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, содержащими нормы, регулирующие земельные отношения.

Случаи возникновения прав на земельные участки из актов государственных (муниципальных) органов, в зависимости от процедуры:

1. Предоставление земельных участков (см. вопрос №39).

2. Переоформление прав на земельный участок (из права постоянного бессрочного пользования, пожизненного наследуемого владения – см. ст.ст.20,21 ЗК, вопросы №№26,27).

3. Приватизация земельных участков (см. вопрос №33).

4. Разграничение государственной собственности на землю (см. вопрос №20).

5. Оформление прав на фактически используемые земельные участки. В соответствии с п.4 ст.3 Федерального закона «О введении в действие ЗК», граждане РФ, имеющие в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенные ими в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона СССР «О собственности в СССР» 1990 года, но которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы, имеют право зарегистрировать (оформить) право собственности на указанные земельные участки, в соответствии с правилами, установленными ст.20 ЗК, то есть для переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.

39. Предоставление земельных участков.

Земельные участки из состава государственных (муниципальных) земель предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, безвозмездное срочное пользование, а также субъектам, указанным в п.1 ст.20 ЗК, - в постоянное (бессрочное) пользование.

Предоставление земельных участков предоставляется соответствующими уполномоченными органами государственной власти, местного самоуправления. В соответствии с п.10 ст.3 Федерального закона «О введении в действие ЗК», до разграничения государственной собственности на землю предоставление таких земель осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное.

Предоставляется осуществляется в порядке, предусмотренном ЗК, иными федеральными законами и иными нормативными правовыми актами органов государственной власти, органов местного самоуправления, регулирующих земельные отношения (подробнее о порядке предоставления земельных участков см. вопросы №№40,41, а также ниже данный вопрос), в зависимости от вида предоставляемых прав на земельный участок, а также в зависимости от цели предоставления земельного участка, а именно:

1. Предоставление земельных участков для строительства.

2. Предоставление земельных участков для целей, не связанных со строительством.

3. Предоставление земельных участков для целей садоводства, огородничества, дачного строительства. Свои особенности есть при предоставлении земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения.

По общему правилу предоставление земельных участков осуществляется за плату, исключения могут устанавливаться ЗК, иными федеральными законами, законодательством субъектов РФ. Бесплатно переоформляются право постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения и некоторые другие случаи.

Земельные участки предоставляются с учетом норм предоставления земельных участков, то есть предельных размеров земельных участков из состава государственных (муниципальных) земель, которые могут быть предоставлены физическим и юридическим лицам для осуществления определенных разрешенных видов деятельности. Для земельных участков, предоставляемых для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, дачного строительства, животноводства, нормы предоставления земельных участков определяются законами субъекта РФ. Для земельных участков, предоставляемых для ведения личного подсобного хозяйства, индивидуального строительства нормы предоставления земельных участков определяются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления. Максимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность бесплатно для указанных целей устанавливаются федеральными законами (в отношении федеральной собственности), законами субъектов РФ (в отношении собственности субъектов РФ), нормативными правовыми актами органов местного самоуправления (в отношении муниципальной собственности). При предоставлении земельных участков для иных целей (промышленность, строительство) нормы предоставления определяются в соответствии с нормами отвода земель для конкретных видов деятельности, а также градостроительной документацией. Другими словами, размер земельных участков определяется по техническим и технологическим соображениям (например, при размещении трубопроводов) либо исходя из актов градостроительства (например, генерального плана развития поселения). Для земель сельскохозяйственного назначения нормы предоставления определяются по проекту внутрихозяйственного землеустройства.

Следует также учитывать, что минимальные размеры земельных участков не устанавливаются для фермерских хозяйств, основной деятельностью которых является садоводство, овощеводство защищенного грунта, цветоводство, виноградарство, семеноводство, птицеводство, пчеловодство, рыбоводство или другая деятельность в целях производства сельскохозяйственной продукции по технологии, допускающей использование земельных участков, размеры которых менее минимальных размеров земельных участков, установленных законами субъектов РФ (п.7 ст.12 Федерального закона «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»).

Объектом предоставления по общему правилу является земельный участок, свободный от прав других лиц. Вместе с тем, возможен случай, когда публичный субъект сначала предварительно согласует искомый земельный участок, потом изымет его в установленном порядке для государственных (муниципальных) нужд, а потом предоставит соответствующему заинтересованному лицу.

Общие положения о порядке предоставления земельных участков.

Порядок предоставления земельных участков представляет собой административную процедуру принятия решений по предоставлению гражданам, юридическим лицам земельных участков из состава государственных (муниципальных) земель, реализации указанных решений, со следующими стадиями:

1. Возбуждение ходатайства о предоставлении земельного участка. Производится в форме подачи заинтересованным лицом заявления в соответствующий уполномоченный орган публичной власти (см. выше).

2. Предварительное согласование места размещения объекта (может проводиться при предоставлении земельных участков для строительства – см. вопрос №43).

3. Выбор земельного участка.

4. Формирование земельного участка.

5. Кадастровый учет земельного участка.

6. Принятие решения о предоставлении земельного участка. Уполномоченным публичным органом (органом государственной власти, органом местного самоуправления).

7. Оформление решения о предоставлении земельного участка. На основании решения уполномоченного публичного субъекта о предоставлении земельного участка с его приобретателем публичным субъектом заключается гражданско-правовой договор (купли-продажи, аренды), который, вместе с решением, образует сложный юридический состав. Документы направляются в соответствующее учреждение юстиции для государственной регистрации.

8. Государственная регистрация. В соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Исчерпывающий перечень оснований для отказа предоставления в частную собственность земельных участков, находящихся в государственной (муниципальной) собственности, установлен в п.4 ст.28 ЗК:

1. Изъятие земельных участков из оборота.

2. Запрет на приватизацию земельных участков, установленный федеральным законом.

3. Резервирование земельных участков для государственных (муниципальных) нужд.

Решение об отказе в предоставлении земельного участка может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

О предоставлении земельных участков при приватизации см. вопрос №33.

40. Порядок предоставления земельных участков для строительства.

Предоставление земельных участков для строительства инициируется подачей в уполномоченный орган публичной власти заинтересованным лицом заявления. Если предполагается построить уникальный объект либо объект, не предусмотренный градостроительной документацией, необходимо просить также о выборе земельного участка для строительства, размещении строительства на межселенных территориях либо на территориях поселений. В таком случае заявитель указывает дополнительно предназначение объекта, его размещение, представляет техническое обоснование и необходимые расчеты.

Исходя из п.1 ст.30 ЗК, предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной (муниципальной) собственности, может осуществляться как с предварительным согласованием мест размещения объектов, так и без такового. Однако, в соответствии с п.2 ст.30 ЗК, предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размешения объектов осуществляется исключительно на торгах, в соответствии со ст.38 ЗК (см. вопрос №44). Таким образом, если земельный участок для строительства предоставляется не на торгах, а в связи с инициативой заинтересованного лица, необходимо предварительное согласование места размещения объекта, в соответствии с п.5 ст.30 ЗК. О предварительном согласовании места размещения объекта см. вопрос №43.

Сформированный земельный участок (право его аренды) предоставляются на торгах (см. вопросы №№42,44). Хотя, как указано ниже, могут быть и исключения (см. также Закон Санкт-Петербурга «О порядке предоставления недвижимого имущества на инвестиционной основе»).

41. Предоставление земельных участков гражданам для целей, не связанных со строительством.

См. вопросы №№33, 39, 45.

О приобретении прав на земельные участки, находящиеся в государственной (муниципальной) собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения см. ст.36 ЗК.

Органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны, в соответствии с п.1 ст.34 ЗК, принять акт, устанавливающий процедуры и критерии предоставления земельных участков, находящихся в их собственности (ведении) гражданам для целей, не связанных со строительством, уполномочить на управление и распоряжением земельными участками специальный орган, обеспечить подготовку информации о земельных участках, предоставляемых в частную собственность и предусмотренных условиях такого предоставления, заблаговременно публиковать указанную информацию.

В соответствии с пп.2,3 ст.34 ЗК, заинтересованные граждане подают в уполномоченный государственный (муниципальный) орган заявление, в котором указывают цель использования земельного участка, его предполагаемые размеры и месторасположение, испрашиваемое право на землю (собственность, аренда). После этого орган местного самоуправления (или по его поручению – соответствующая землеустроительная организация) в течение одного месяца с учетом существующего зонирования территорий обеспечивает изготовление проекта границ земельного участка и утверждает его (п.4 ст.34 ЗК), далее уполномоченный государственный (муниципальный) орган в двухнедельный срок принимает решение о предоставлении испрашиваемого земельного участка в собственность за плату или бесплатно, либо о передаче земельного участка в аренду, с приложением проекта его границ (п.5 ст.34 ЗК), на основании указанного решения в недельный срок заключается договор купли-продажи (договор аренды) земельного участка (п.6 ст.34 ЗК).

Предоставление земельных участков для целей ведения садоводства, огородничества, дачного строительства.

С 1992 года и до принятия ЗК земельные участки предоставлялись гражданам для целей ведения садоводства, огородничества и дачного строительства в соответствии с Законом РФ «О праве граждан РФ на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйств, садоводства и индивидуального жилищного строительства». В соответствии со ст.13 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», обеспечение нуждающихся граждан садовыми, огородными и дачными земельными участками является обязанностью органов местного самоуправления по месту жительства граждан. В соответствии с пп.1,2 ст.14 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», орган местного самоуправления по месту жительства заявителей в соответствии с потребностью в земельных участках и с учетом пожеланий граждан ходатайствует перед органов местного самоуправления (органом исполнительной власти субъекта РФ), в ведении которых находится фонд перераспределения земель, о выборе (предварительном согласовании) соответствующих земельных участков, орган, в ведении которого находится фонд перераспределения земель, с учетом схем зонирования территорий для размещения садоводческих, огороднических, дачных некоммерческих объединений предлагает варианты предоставления земельных участков или дает заключение о невозможности предоставить земельные участки. В соответствии с п.4 ст.14 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», после государственной регистрации садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения такому объединению земельный участок бесплатно предоставляется первоначально в срочное пользование, после утверждения проекта организации и застройки территории такого объединения и вынесения данного проекта в натуру членам садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения предоставляются земельные участки в собственности или на ином вещном праве, при передаче за плату земельный участок первоначально предоставляется в общую собственность членов такого объединения с последующим предоставлением земельных учакстков в собственность каждого члена, земли общего пользования предоставляются самому садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому объединению, за ним могут быть закреплены и все предоставленные земельные участки, по решению общего собрания членов огороднического (но не садоводческого или дачного!) некоммерческого объединения. В соответствии с п.6 ст.14 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», за предоставление садовых, огородных и дачных земельных участков в собственность может взиматься плата в порядке, установленном законодательством субъекта РФ, но не выше нормативной цены земельных участков.

Предоставление земельных участков для целей сельскохозяйственного производства.

Для целей сельскохозяйственного производства гражданам и юридическим лицам предоставляются земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Предоставление гражданам и юридическим лицам в собственность или аренду земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной (муниципальной) собственности, осуществляется в соответствии со ст.10 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

По общему правилу земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной (муниципальной) собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность на торгах (абз.1 п.1 ст.10 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»), в соответствии со ст.38 ЗК (см. вопрос №44), за следующими исключениями (абз.2 п.1 ст.10 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»):

1. Приобретение земельного участка в собственность арендатором по его рыночной стоимости по истечении 3 лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования такого земельного участка (абз.1 п.4 ст.10 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»);

2. Предоставление гражданам на праве общей собственности бесплатно сельскохозяйственных угодий, ранее предоставленных сельскохозяйственным организациям на праве постоянного (бессрочного) пользования, в соответствии с законами субъектов РФ – получение земельной доли (абз.3 п.4 ст.10 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»);

3. Предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков, находящихся в фондах перераспределения земель, в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ (абз.5 п.4 ст.10 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

4. Если имеется только одно заявление о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, при условии предварительного и заблаговременного сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации, определенных субъектом РФ (п.2 ст.10 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

5. Предоставление в аренду, без права выкупа по абз.1 п.4 ст.10 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения религиозным организациям (объединениям), казачьим обществам, научно-исследовательским организациям, образовательным учреждениям сельскохозяйственного профиля, общинам коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока РФ для осуществления сельскохозяйственного производства, сохранения и развития традиционного образа жизни, хозяйствования и промыслов коренных малочисленных народов, гражданам  для сенокошения и выпаса скота (п.5 ст.10 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

Предоставление земельных участков для целей создания крестьянского (фермерского) хозяйства.

В соответствии со ст.12 Федерального закона «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», граждане, заинтересованные в предоставлении им земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной (муниципальной) собственности, для создания фермерского хозяйства и осуществления его деятельности, подают в уполномоченный орган государственной власти (орган местного самоуправления), заявления с указанием цели использования земельных участков (в том числе расширение существующего фермерского хозяйства), испрашиваемого права на предоставляемые земельные участки (собственность, аренда), условий предоставления земельных участков в собственность (за плату, бесплатно), срока аренды земельного участка, обоснованием размеров предоставляемых земельных участков, их предполагаемого местоположения, с приложением соглашения о создании фермерского хозяйства, заключенного его членами в соответствии со ст.4 Федерального закона «О крестьянском (фермерском) хозяйстве». Далее следует процедура, обозначенная в начале данного вопроса, о предоставлении земельных участков гражданам для целей, не связанных со строительством (см. пп.3-6 ст.12 Федерального закона «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»).

Предоставление земельных участков для целей ведения личного подсобного хозяйства.

С 1992 года и до принятия ЗК земельные участки предоставлялись гражданам для целей ведения личного подсобного хозяйства в соответствии с Законом РФ «О праве граждан РФ на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйств, садоводства и индивидуального жилищного строительства».

Сейчас земельные участки гражданам для ведения личного подсобного хозяйства предоставляются в соответствии с Федеральным законом «О личном подсобном хозяйстве». Также следует отметить, что личное подсобное хозяйство – форма непредпринимательской деятельности по производству и переработке сельскохозяйственной продукции, которая ведется гражданином и совместно проживающим с ним и (или) совместно с ним ведущими личное подсобное хозяйство членами его семьи, в целях удовлетворения личных потребностей на земельном участке, предоставленном (приобретенном) для ведения личного подсобного хозяйства (пп.1,2 ст.2 Федерального закона «О личном подсобном хозяйстве»). Для ведения личного подсобного хозяйства используются приусадебные земельные участки (в черте поселений) и полевые земельные участки (за чертой поселений). Оборот земельных участков, предоставленных гражданам (приобретенных ими) для ведения личного подсобного хозяйства, осуществляется в соответствии с действующим гражданским и земельным законодательством, включая ЗК и Гражданский кодекс РФ.

42. Формирование земельного участка.

Формирование земельного участка является первой стадией процесса предоставления земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта (подп.1 п.4 ст.30 ЗК). Предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта, в свою очередь, допускается только при предоставлении земельного участка на торгах в соответствии со ст.38 ЗК (п.2 ст.30 ЗК).

Формирование земельного участка является основанием для определения границ земельного участка, подготовки плана земельного участка, определения в установленном порядке разрешенного использования земельного участка, последующего кадастрового учета земельного участка и его выставления на торги.

Формирование земельного участка включает в себя подготовку проекта границ земельного участка, установление границ земельного участка на местности, определение разрешенного использования земельного участка, определение технических условий подключения объектов к сетям инжерерно-технического обеспечения. В результате принимается решение уполномоченного органа о проекте границ земельного участка, на основании этого решения создается план предоставляемого земельного участка, формируется комплект технических документов.

После этого проводятся торги (см. вопрос №44). Однако существует все-таки возможность, по решению соответствующего органа публичной власти, предоставления сформированного земельного участка заинтересованному лицу без проведения торгов (см. внимательно подп.1,3 п.4 ст.30 ЗК).

43. Предварительное согласование места размещения объекта.

Предварительное согласование места размещения объекта является элементом порядка предоставления земельных участков для строительства, кроме случаев их предоставления на торгах (см. подробнее вопрос №40).

Предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду, а лицам, указанным в п.1 ст.20 ЗК, - в постоянное (бессрочное) пользование, религиозным организациям для строительства зданий, строений, сооружений религиозного и благотворительного характера – в безвозмездное срочное пользование на срок их строительства.

Непосредственно выбор земельного участка для предоставления осуществляется органом местного самоуправления, проект решения предварительно согласовывается с уполномоченными государственными органами, органами местного самоуправления в целях обеспечения экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории, а также недр в ее пределах. При определении места размещения объекта учитывается также обеспеченность соответствующей местности техническими условиями подключения к инфраструктурной сети. Орган местного самоуправления также информирует граждан о возможном (предстоящем) размещении соответствующих объектов на определенной территории, при этом органы местного самоуправления, общественные объединения и религиозные организации вправе участвовать в решении вопросов о предоставлении земельных участков, в том числе посредством участия в общественных слушаниях, могут проводиться местные референдумы, сходы граждан. По результатам такого выбора орган местного самоуправления либо утверждает акт выбора земельного участка (в случае наличия может быть предложено несколько вариантов размещения), либо отказывает, констатируя отсутствие вариантов для размещения объектов.

После этого, на основании акта органа местного самоуправления о предварительном согласовании (действителен в течение 3 лет), о котором говорилось в предыдущем абзаце, принимается решение о выборе земельного участка для предоставления. Это решение принимается соответствующим органом государственной власти, органом местного самоуправления, в зависимости от того, в ведении какого публичного субъекта находится соответствующий земельный участок.

Вообще говоря, при принятии решения о предоставлении земельного участка для размещения объекта на территории поселения все это не нужно, так как условия размещения объектов уже определены градостроительным планированием, в соответствии с генеральным планом развития поселения. Также не требуется специальное согласование мест размещения объектов для нужд лесного хозяйства в связи с его развитием (на землях, требующих восстановления, и защитных территориях водных объектов), для нужд сельского хозяйства (если не предполагается создание системы объектов недвижимости, либо при предоставлении из фонда перераспределения земель). Требуется процедура предварительного согласования при выделении земельных участков для строительства в целях садоводства, дачного строительства, огородничества, так как в таком случае создают мини-квазипоселения (садоводства и пр.).

44. Приобретение прав на земельные участки на торгах.

Торги проводятся после того как земельный участок сформирован (см. вопрос №42) и прошел кадастровый учет в соответствии со ст.70 ЗК (п.4 ст.30 ЗК).

Торги (конкурс, аукцион) проводятся в соответствии с подп.3 п.4 ст.30, ст.38 ЗК, разыгрывается земельный участок или право его аренды.

В ходе подготовки к торгам уполномоченный орган публичной власти принимает решение о проведении торгов, публикует сообщение о проведении торгов.

На федеральном уровне решение о проведении торгов в форме аукциона принимается Федеральным агентством по управлению федеральным имуществом, а в форме конкурса – Правительством РФ, по предложению Министерства экономического развития и торговли РФ, подготовленному Федеральным агентством по управлению федеральным имуществом.

В качестве организатора торгов выступает сам собственник или действующая на основании договора с ним специализированная организация (например, государственное учреждение Фонд имущества Санкт-Петербурга), собственник земельного участка определяет форму проведения торгов (конкурс, аукцион), начальную цену предмета торгов и сумму задатка, далее в соответствии со ст.447 Гражданским кодексом РФ. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу – лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия (абз.2 п.4 ст.447 Гражданского кодекса РФ). Торги, в которых участвовал только один участник, признаются несостоявшимися (п.5 ст.447 Гражданского кодекса РФ).

Проводятся торги, по результатам которых составляется и утверждается протокол.

Тенденция заключается в том, что государство не хочет каждый раз выбирать субъектов, которым предоставить участок, а просто сформировать объект – земельный участок, а потом подороже продать его любому желающему на торгах. Поэтому со временем будет проводиться все больше конкурсов и аукционов, на которых будут выставляться сформированные земельные участки либо право их аренды. Вообще говоря, более предпочтительной и менее коррупционной формой проведения торгов по предоставлению государственных (муниципальных) земельных участков является аукцион. Все просто: кто больше предложил – тот и выиграл, не нужна никакая конкурсная комиссия.

45. Оформление прав на используемые земельные участки при отсутствии правоустанавливающих документов.

В соответствии со ст.25 ЗК, права на земельные участки удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Документы, оформляющие право пользования земельным участком:

1. Правоустанавливающие – содержат основания возникновения права:

 Акты должностных лиц, уполномоченных государственных (муниципальных) органов.

 Договоры и иные документы, оформляющие совершение сделки.

2. Правоудостоверяющие:

 Свидетельство о регистрации прав на земельный участок.

 Запись о государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с п.4 ст.3 Федерального закона «О введении в действие ЗК», граждане РФ, имеющие в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенные ими в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона СССР «О собственности в СССР» 1990 года, но которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы, имеют право зарегистрировать (оформить) право собственности на указанные земельные участки, в соответствии с правилами, установленными ст.20 ЗК, то есть для переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.

Фактическое землепользование – право пользования земельным участком происходит от права на другие объекты недвижимости (здания, сооружения), право не оформлено документально (нет правоустанавливающих документов). В законодательстве Санкт-Петербурга определяется как фактическое землепользование (землепользование при отсутствии правоустанавливающих документов), оформляется Комитетом по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга

46. Государственная регистрация прав на земельные участки и сделок с ними.

В соответствии со ст.25 ЗК, права на земельные участки удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Не подлежат государственной регистрации договоры аренды (субаренды) земельного участка на срок менее одного года, договоры безвозмездного срочного пользования земельным участком.

Единственным доказательством зарегистрированного права на земельный участок является запись о нем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Институт государственной регистрации прав на земельные участки и сделок с ними возник в 1998 год, с принятием Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в соответствии с Гражданским кодексом РФ.

В 1922-1990 годах для удостоверения прав на земельные участки использовались государственные акты, дающие право пользования земельным участком, документы о членстве в организациях, дающих право пользования земельным участком (садоводческих, огороднических товариществах), некоторые договоры (аренды), а также документы технической инвентаризации.

В 1990-1998 годах использовались государственные акты на право собственности на землю, пожизненное наследуемое владение, бессрочное (постоянное) пользование землей, формы которых были утверждены постановлением Совета Министров РСФСР от 17 сентября 1991 года №493; Свидетельство о праве собственности на землю, Договор аренды земель сельскохозяйственнгого назначения, Договор временного пользования землей сельскохозяйственного назначения, формы которых были утверждены постановлением Правительства РФ от 19 марта 1992 года №177; свидетельство о праве собственности на земельный участок, на земельную долю, утвержденные указом Президента РФ 1993 года о регулировании земельных отношении и развитии аграрной реформы. Именно этим указом Президента РФ была введена обязательность государственной регистрации прав на земельные участки в районных комитетах по земельным ресурсам.

Наконец, в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в 1998 году вступили в силу Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденные постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 года №219.

В соответствии с п.9 ст.3 Федерального закона «О введении в действие ЗК», государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Признаются действительными и имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним выданные после введения в силу Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», но до начала выдачи свидетельств о государственной регистрации прав по форме, утвержденном постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 года №219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним»:

1. Свидетельства о праве собственности на землю по форме, утвержденной указом Президента РФ от 27 октября 1993 года №1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России»;

2. Государственные акты о праве пожизненного наследуемого владения земельными участками, праве постоянного (бессрочного) пользования земельными участками по формам, утвержденным постановлением Совета Министров РСФСР от 17 сентября 1991 года №493 «Об утверждении форм государственного акта на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей»;

3. Свидетельства о праве собственности на землю по форме, утвержденной постановлением Правительства РФ от 19 марта 1992 года №177 «Об утверждении форм свидетельства о праве собственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения».

Аналогичное право содержится в ст.18 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», там также отмечается, что документом, удостоверяющим право на земельную долю, может быть признана выписка из решений органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий.

Государственной регистрации прав на земельные участки и сделок с ними предшествует экспертиза представленных заявителем документов государственным регистратором. В Санкт-Петербурге соответствующие функции выполняет государственное учреждение юстиции Министерства юстиции РФ и Администрации Санкт-Петербурга «Городское бюро регистрации прав на недвижимость». К заявлению о государственной регистрации прав прилагаются правоустанавливающие документы, кадастровый план земельного участка, документ об уплате регистрационного сбора. С документами обращаются обе стороны, участвовавшие в сделке, если сделка была нотариально удостоверена, обратиться может единолично правообладатель.

Государственный регистратор в течение одного месяца с подачи заявления принимает решение о государственной регистрации (отказе в государственной регистрации). На основании указанного решения государственного регистратора делается соответствующая запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При возникновении сомнений государственный регистратор вправе принять решение о приостановлении государственной регистрации на срок не более одного месяца и направлении запроса о предоставлении необходимых дополнительных документов.

В государственной регистрации прав может быть отказано по следующим основаниям (ст.20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»):

1. Право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав, в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

2. С заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо.

3. Документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

4. Акт государственного органа (органа местного самоуправления) о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным.

5. Лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества.

6. Лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий.

7. Правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества.

8. Правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» сделки с объектом недвижимого имущества.

9. Не представлены  документы, необходимые в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

10. Имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.

По итогам государственной регистрации права на недвижимое имущество выдается свидетельство о государственной регистрации права на недвижимое имущество. По итогам государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом делается соответствующая запись на правоустанавливающем документе, заверяемая подписью и печатью государственного регистратора.

47. Прекращения прав на земельные участки. Изъятия земельных участков.

Права на земельные участки прекращаются по волеизъявлению управомоченного лица, в результате событий (например, смерть гражданина, земельный участок которому был предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования), либо в принудительном порядке (см. вопрос №49).

Путем волеизъявления права на земельные участки прекращаются посредством отчуждения земельного участка (недвижимости на земельном участке), арендатором третьим лицам в соответствии со ст.22 ЗК, посредством принятия решения собственником о разделе земельного участка, посредством отказа лица от прав на земельный участок (участок становится бесхозяйным, принимается на учет органом местного самоуправления и пр.).

О принудительном прекращении прав на земельные участки см. вопрос №49.

48. Изъятие (выкуп) земель для государственных и муниципальных нужд.

В соответствии с ч.3 ст.35 Конституции РФ, принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (в законодательстве США речь идет о «справедливом возмещении»).

Основания изъятия земель для государственных (муниципальных) нужд (п.1 ст.49 ЗК):

1. Выполнение международных обязательств РФ.

2. Размещение объектов государственного (муниципального) значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов.

3. Иные обстоятельства в установленных федеральными законами случаях, а применительно к изъятию земель, находящихся в собственности субъектов РФ и муниципальной собственности, в случаях, установленных законами субъектов РФ. В частности, для застройки в соответствии с градостроительной документациями в пределах поселений (п.3 ст.83 ЗК).

Принудительное отчуждение земельного участка для государственных (муниципальных) нужд может быть проведено только при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка на основании судебного решения. При этом порядок выкупа земельного участка для государственных (муниципальных) нужд у его собственника, порядок определения выкупной цены земельного участка, выкупаемого для государственных (муниципальных) нужд, порядок прекращения прав владения и пользования земельным участком при его изъятии для государственных (муниципальных) нужд, права собственника земельного участка, подлежащего выкупу для государственных (муниципальных) нужд, устанавливаются гражданским законодательством, в частности, ст.ст.279,280,281,282,283 Гражданского кодекса РФ.

Собственник земельного участка должен быть не позднее чем за год до предстоящего изъятия земельного участка письменно уведомлен об этом органом, принявшим решение об изъятии (п.3 ст.279 Гражданского кодекса РФ), решение об изъятии подлежит государственной регистрации (п.4 ст.279 Гражданского кодекса РФ), с момент уведомления собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены земельного участка затрат и убытков, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельной участке, подлежащем изъятию для государственных (муниципальных) нужд (ст.280 Гражданского кодекса РФ). В выкупную цену включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества (в том числе насаждений), а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка (п.2 ст.281 Гражданского кодекса РФ).

Сам выкуп осуществляется на основании заключаемого публичным субъектом с собственником договора купли-продажи или, если собственник упирается, с соблюдением требования ч.3 ст.35 Конституции РФ, на основании судебного решения. Решение уполномоченного органа об изъятии земельного участка для государственных (муниципальных) нужд в течение 2 лет со дня его принятия.

Аналогичная процедура по иным вещным правам.

49. Принудительное прекращение прав на земельные участки.

Основания принудительного прекращения прав на земельные участки:

1. Изъятие земельного участка для государственных (муниципальных) нужд – см. вопрос №48.

2. Вследствие нарушения земельного законодательства (см. ниже в данном вопросе).

3. Вследствие конфискации, в соответствии с Уголовным кодексом РФ.

4. Вследствие реквизиции (временное).

Принудительное прекращение прав на земельные участки вследствие нарушения земельного законодательства.

В соответствии с п.2 ст.286 Гражданского кодекса РФ, права на земельный участок, в том числе право собственности, используемый с нарушением законодательства, прекращаются путем продажи соответствующего земельного участка с публичных торгов. Вместе с тем, земельное законодательство предусматривает возможность принудительного прекращения вследствие нарушения земельного законодательства таких вещных прав на землю как право пожизенного наследуемого владения, право постоянного (бессрочного) пользования, а также аренды. Право собственности на земельный участок по этому основанию может быть прекращено только в случае ненадлежащщего использования земельного участка сельскохозяйственного назначения, в соответствии с Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Но и в этом случае применяются не публичные торги, в порядок предусмотренный ЗК для принудительного прекращения иных вещных прав. Учитывая это, продажа земельного участка с публичных торгов за нарушение земельного законодательства по правилам Гражданского кодекса РФ, по мнению В.А. Лопатина, не представляется возможной.

Под ненадлежащим использованием земельного участка, в соответствии с ЗК, следует понимать:

1. Использование земельного участка способами, которые приводят к существенному ухудшению плодородия сельскохозяйственных почв, значительному ухудшению экологической обстановки.

2. Использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель.

3. Неустранение умышленно совершенных наиболее опасных земельных правонарушений (перечислены в подп.3 п.2 ст.45 ЗК).

4. Неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства, жилищного (иного) строительства, в указанных в целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом, за исключением времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по указанному назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств.

Уполномоченный орган, установив соответствующее нарушение земельного законодательства, привлекает нарушителя, при наличии оснований, к административной ответственности и выдает предписание об устранении допущенных нарушений – письменное предупреждение, содержащее, в частности, указание на срок исправления нарушения, указание на возможность последующего принудительного прекращения права на землю. Форма предупреждения о возможном принудительном прекращении прав на землю за допущенное земельное правонарушение установлена Положением о государственном земельном контроле, утвержденным постановлением Правительства РФ от 19 ноября 2002 года №833. В случае неустранения нарушения орган земельного контроля (на федеральном уровне – Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости, подведомственное Министерству экономического развития и торговли РФ, направляет материалы уполномоченного органу государственной власти (органу местного самоуправления), в чьем ведении находится земельный участок, последний орган обращается в суд с заявлением о принудительном прекращении права нарушителя на земельный участок. Фактическое прекращение прав на судебный участок осуществляется после вступления соответствующего судебного решения в законную силу.

Реквизиция земельного участка.

Реквизиция земельного участка, в соответствии со ст.51 ЗК, представляет собой не принудительное изъятие, а временное занятие земельного участка в случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотий и при иных чрезвычайных обстоятельствах, на необходимый для их ликвидации срок, последствием реквизиции может быть изъятие для государственных (муниципальных) нужд в установленном порядке, собственнику в любом случае возмещаются убытки.

50. Возмещение убытков собственникам земли, землевладельцам, землепользователям и арендаторам при изъятии земель или ином ограничении прав и потерь сельскохозяйственного производства.

В соответствии с п.1 ст.57 ЗК, в полном объеме, включая упущенную выгоду, подлежат убытки, причиненные землепользователям, землевладельцам, арендаторам земельных участков в результате изъятия земельных участков для государственных (муниципальных) нужд. Напомним, что собственникам в таком случае выплачивается выкупная цена, уже включающая убытки.

Собственникам, землевладельцам, землепользователям, арендаторам возмещаются также убытки, вызванные ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, временным занятием земельных участков, ограничением прав.

Убытки возмещаются с 5 января 2005 года также в связи с изменением целевого назначения земельного участка на основании ходатайства органа государственной власти (органа местного самоуправления) о переводе земельного участка из состава земель одной категории в другую без согласования с правообладетелем земельного участка (п.3 ст.16 Федерального закона «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»).

Возмещение убытков осуществляется за счет соответствующих бюджетов или лицами, в пользу которых изымаются земельные участки или ограничиваются права на них, а также лицами, деятельность которых вызвала необходимость установления охранных, санитарно-защитных зон и влечет за собой ограничение прав собственников земельных участков, землепользователе    й, землевладельцев и арендаторов земельных участков или ухудшение качества земель.

Правила возмещения утверждены постановлением Правительства РФ от 7 мая 2003 года №262.

Потери сельскохозяйственного производства подлежат возмещению в трехмесячный срок после принятия решения о переводе земель сельскохозяйственного назначения (земельных участков в составе таких земель) в другую категорию лицами, на основании ходатайства которых было принято решение о переводе земель сельскохозяйственного назначения (земельных участков в составе таких земель в другую категорию), а также лицами, для которых устанавливаются охранные, санитарно-защитные зоны (пп.1,2 ст.58 ЗК в редакции п.4 ст.16 Федерального закона «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»).

При расчете потерь сельскохозяйственного производства используются нормативы стоимости освоения новых земель взамен изымаемых сельскохозяйственных угодий, а также в зависимости от качества сельскохозяйственных угодий иные установленные Правительством Российской Федерации методики (п.4 ст.58 ЗК). Взысканные суммы подлежат зачислению в местный бюджет и могут направляться на финансирование мероприятий по охране земель или по освоению новых земель.

51. Права и обязанности собственников земель, землевладельцев, землепользователей и арендаторов.

См. ст.ст.40,41,42 ЗК, а также вопросы №№19,25.

52. Защита и гарантии прав собственников земель, землевладельцев, землепользователей и арендаторов.

Право собственности и иные права на землю обеспечиваются предоставление права на защиту, в том числе в судебном пордке.

Способы защиты прав собственников земель, землевладельцев, землепользователей, арендаторов:

1. Признание права на земельный участок (ст.59 ЗК).

2. Восстановление положения, существовавшего до нарушения права на земельный участок, и пресечение действий, нарушающих право на земельный участок или создающих угрозу его нарушения (ст.60 ЗК), в том числе при признании недействительным акта исполнительного органа государственной власти (органа местного самоуправления), повлекшего за собой нарушение права на земельный участок (ст.61 ЗК).

3. Возмещение убытков (ст.62 ЗК, см. также вопрос №50). Следует отметить, что при этом компенсируется ущерб, нанесенный не только частному, но и публичному субъекту, в частности, затраты, необходимые для восстановления совокупной площади соответствующих угодий, используемых для ведения сельского и лесного хозяйства, их приспособления для соответствующей хозяйственной и иной деятельности.

53. Понятие и общая характеристика государственного управления использованием и охраной земель.

Государственное управление использованием и охраной земель, являясь разновидностью социального управления, осуществляется с учетом конституционного положения о том, что земля в РФ используется и охраняется как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (ч.1 ст.9 Конституции РФ). Государственные органы как управляют землей, находящейся в государственной собственности, так и следят за ее использованием иными субъектами.

Основные черты института государственного управления использованием и охраной земель:

1. Осуществляется уполномоченными государственными органами, органами местного самоуправления.

2. Осуществляется посредством принятия актов управления, совершения соответствующих действий в пределах компетенции.

3. Публичная деятельность, направленная на организацию использования и охраны земель.

Виды государственного управления использованием и охраной земель:

1. В отношении деятельности, осуществляемой частными собственниками земельных участков, в целях обеспечения публичных интересов (например, контроль за использованием частных земельных участков в соответствии с их целевым назначением и разрешенным использованием).

2. В отношении лиц, использующих государственные (муниципальные) земельные участки на вещном праве, на праве аренды либо на иных правах.

3. Управление землями, находящимися в публичной собственности.

Общие принципы государственного управления:

1. Конституционность.

2. Законность осуществления действий органами и должностными лицами.

3. Целесообразность.

4. Обоснованность принятия управленческих решений.

5. Справедливость, основанная на существующем порядке управления.

6. Компетентность (органы управления действуют в пределах своей компетенции).

Специальные принципы государственного управления использованием и охраной земель:

1. Приоритет здоровья населения при постановке целей и решении задач управления.

2. Обеспечение целевого использования земель.

3. Конкретизация прав, обязанностей и ответственности собственников земель, землевладельцев и землепользователей.

4. Неприкосновенность права собственности на землю, гарантирование иных титульных владельцев земельных участков.

Об общих и специальных органах, осуществляющих государственное управление использованием и охраной земель, см. вопрос №54.

О функциях государственного управления использованием и охраной земель см. вопрос №55.

54. Органы, осуществляющие государственное управление использованием и охраной земель и их компетенция.

Функции по государственному управлению использованием и охраной земель осуществляются исполнительными органами государственной власти, а также, в определенных случаях, органами местного самоуправления.

Органами общей компетенции являются органы власти, осуществляющие общее управление на соответствующей территории, в рамках программы ее социально-экономического развития, в том числе Правительство Российской Федерации, органы исполнительной власти субъектов РФ (высший исполнительный орган государственной власти Санкт-Петербурга – Правительство Санкт-Петербурга), органы местного самоуправления (представительный орган местного самоуправления, глава муниципального образования). Эти органы можно назвать органами общего территориального управления, в том числе, в пределах компетенции, и в области использования и охраны земель.

В частности, Правительство РФ, в соответствии с Федеральным конституционным законом «О Правительстве РФ», устанавливает порядок осуществления землеустройства, порядок планирования использования земель, порядок землеустройства и межевания, порядок осуществления государственного земельного контроля и государственного мониторинга земель, осуществляет государственное управление федеральной собственностью, изменяет целевое назначение земель, находящихся в федеральной собственности, осуществляет изъятие земельных участков для федеральных государственных нужд, осуществляет разграничение государственной собственности на землю, утверждает положения о специализированных федеральных органах исполнительной власти.

В свою очередь, органы исполнительной власти субъектов РФ общей компетенции осуществляют изъятие земельных участков для государственных нужд субъектов РФ, разрабатывают и реализуют региональные программы в области использования и охраны земель, управляют землями, находящимися в государственной собственности субъекта РФ, изменяют целевое назначение земель, находящихся в собственности субъекта РФ, а также земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной и частной собственности, определяют уполномоченный исполнительный орган государственной власти субъекта РФ, осуществляющий государственное управление от имени субъекта РФ в области использования и охраны земель.

Наконец, органы местного самоуправления осуществляют изъятие земельных участков для муниципальных нужд, разрабатывают и реализуют местные программы по использованию и охране земель, распоряжаются землями, находящимися в муниципальной собственности, изменяют целевое назначение земельных участков, находящихся в муниципальной и частной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения. Глава муниципального образования утверждает проекты границ земельного участка, выдает разрешения на строительство. В Москве и Санкт-Петербурге, в целях единства городского хозяйства, указанные полномочия органов местного самоуправления в области регулирования земельных отношений осуществляются органами государственной власти этих городов федерального значения.

Специальные органы – органы отраслевого управления, в том числе специализированные федеральные органы исполнительной власти, органы исполнительной власти субъектов РФ, органы местного самоуправления.

На федеральном уровне назовем следующие органы:

1. Федеральные органы исполнительной власти, осуществляющие специальную правоустанавливающую деятельность:

 Министерство экономического развития и торговли Российской Федерации. Устанавливает, в частности, состав документов государственного земельного кадастра и порядок их ведения, требования к кадастровому делению и порядок учета кадастровых единиц, порядок изменения границ кадастрового деления (пп.5.2.2-5.2.4 Положения о Министерстве экономического развития и торговли РФ, утвержденного постановлением Правительства РФ от 27 августа 2004 года №443). Министром экономического развития и торговли РФ с 2000 года является Герман Оскарович Греф, ранее бывший аспирантом юридического факультета Ленинградского государственного университета, Вице-губернатором Санкт-Петербурга – председателем Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга.

 Министерство природных ресурсов Российской Федерации. Осуществляет нормативное регулирование в области использования и охраны земель лесного и водного фонда, при добыче полезных ископаемых, в частности, определяет порядок осуществления мониторинга лесов, порядок проведения очистки водных объектов от затонувшей древесины, положения и государственных природных заповедниках и национальных парках (п.5.2 Положения о Министерстве природных ресурсов РФ, утвержденного постановлением Правительства РФ от 22 июля 2004 года №370).

 Не подведомственная ни одному федеральному министерству Федеральная служба по экологическому, технологическому и атомному надзору. Устанавливает обязательные требования по использованию земель при размещении объектов повышенной опасности, в том числе атомной энергетики, в частности, ведет государственный реестр опасных производственных объектов, осуществляет в пределах своей компетенции государственный экологический контроль, выдает разрешения на застройку площадей залегания полезных ископаемых в пределах горного отвода, согласовывает проекты комплексных и целевых федеральных социально-экономических, научно-технических и иных программ, при реализации которых может быть оказано воздействие на окружающую среду (п.5 Положения о Федеральной службе по экологическому, технологическому и атомному надзору, утвержденного постановлением Правительства РФ от 30 июля 2004 года №401).

2. Федеральные органы исполнительной власти, осуществляющие оказание государственных услуг в сфере природопользования:

 Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом (Росимущество), подведомственное Министерству экономического развития и торговли РФ. Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом осуществляет полномочия собственника в отношении федерального имущества, осуществляет учет федерального имущества, осуществляет контроль за управлением, распоряжением, использованием по назначению и сохранностью земельных участков, находящихся в федеральной собственности, готовит программы приватизации федерального имущества, при продаже находящихся в федеральной собственности земельных участков (права на заключение договоров аренды) принимает решение о проведении торгов в форме аукциона или направляет в Министерство экономического развития и торговли РФ для внесения в Правительство РФ предложения о проведении торгов в форме конкурса и об условиях конкурса, подготавливает и представляет в Министерство экономического развития и торговли РФ предложения об установлении публичных сервитутов на землю, обеспечивает поступление в федеральный бюджет средств от управления и распоряжения земельными участками, находящимися в федеральной собственности, заключает гражданско-правовые договоры от имени Российской Федерации по распоряжению принадлежащими ей земельными участками (п.5 Положения о Федеральном агентстве по управлению федеральным имуществом, утвержденном постановлением Правительства РФ от 27 ноября 2004 года №691). Руководителем Федерального агентства по управлению федеральным имуществом с 2004 года является Валерий Львович Назаров, ранее являвшийся директором Санкт-Петербургского государственного учреждения «Городское жилищное агентство», директором Санкт-Петербургского государственного учреждения «Городское бюро регистрации прав на недвижимость», председателем Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, Вице-губернатором Санкт-Петербурга, начальником Главного контрольного управления Президента РФ. В.Л. Назаров является одним из разработчиков Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства РФ в 1998 году.

 Федеральное агентство лесного хозяйства, подведомственное Министерству природных ресурсов РФ. Осуществляет, в частности, рассмотрение материалов о переводе лесных земель в нелесные земли, помогает ФАКу в нелегком деле государственного земельного контроля (п.5 Положения о Федеральном агентстве лесного хозяйства, утвержденного постановлением Правительства РФ от 16 июня 2004 года №283).

 Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству (Положение утверждено постановлением Правительства РФ от 16 июня 2004 года №286 – осуществляет, в частности, государственную экспертизу градостроительной документации, государственный земельный контроль в пределах земель поселений) подведомственное Министерству промышленности и энергетики РФ.

 ФАК – см.ниже.

3. Федеральные органы исполнительной власти, осуществляющие контроль и надзор в области землепользования.

 Федеральная служба по надзору в сфере природопользования, подведомственная Министерству природных ресурсов РФ. Осуществляет государственный контроль и надзор в сфере использования земель водного фонда, лесного фонда, особо охраняемых территорий.

 Федеральная служба по надзору за соблюдением законодательства в сфере массовых коммуникаций и охране культурного наследия, подведомственная Министерству культуры и массовых коммуникаций РФ. Осуществляет, в частности, контроль за разработкой градостроительной документации, градостроительных регламентов, обеспечивающих содержание и использование культурного наследия федерального значения в соответствии с требованиями закона (п.5.1.10 Положения о Федеральной службе по надзору за соблюдением законодательства в сфере массовых коммуникаций и охране культурного наследия, утвержденного постановлением Правительства РФ от 17 июня 2004 года №301).

 ФАК – см. ниже.

Особым специализированным федеральным органом исполнительной власти в изучаемой сфере является Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости, подведомственное Министерству экономического развития и торговли РФ. Положение о Федеральном агентстве кадастра объектов недвижимости утверждено постановлением Правительства РФ от 19 августа 2004 года №418. В дальнейшем, учитывая специфику деятельности данного федерального органа исполнительной власти, будем называть Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости сокращенно ФАК.

Что специфично, ФАК и представляет государственные услуги, и осуществляет государственный контроль за использованием и охраной земель. Свои полномочия ФАК осуществляет как непосредственно, так и через систему своих территориальных органов, подведомственных федеральных государственных учреждений (в субъектах РФ создаются кадастровые палаты). ФАК, в частности, организует создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов градостроительной деятельности, проведение территориального землеустройства в соответствии с решениями органов государственной власти, а также территориального землеустройства на землях, находящихся в федеральной собственности, ведение государственного земельного кадастра, государственного градостроительного кадастра и государственного фонда данных, полученных в результате проведения землеустройства, государственный мониторинг земель, государственный земельный контроль. ФАК возглавляется руководителем Федерального агентства кадастра объектов недвижимости, который может по праву именоваться Главным ФАКером Российской Федерации. Главным ФАКером Росси с 2004 года является М.В. Мишустин. Его главным недостатком является то, что он ранее не работал в Санкт-Петербурге, а был председателем правления Международного компьютерного клуба, заместителем министра РФ по налогам и сборам.

Система органов исполнительной власти субъектов РФ определяется субъектами РФ, с учетом требований федерального законодательства. Рассмотрим систему органов исполнительной власти Санкт-Петербурга, занимающихся управлением в области использования и контроля земель в Санкт-Петербурге:

1. Комитет по управлению городским имуществом (городской аналог Федерального агентства по управлению федеральным имуществом) – управляет и распоряжается недвижимым имуществом, в том числе земельными участками, находящимся в государственной собственности Санкт-Петербурга, осуществляет юридические действия, связанные с разграничением государственной собственности, осуществляет приватизацию государственного имущества Санкт-Петербурга, ведет реестр государственной собственности Санкт-Петербурга, защищает имущественные права Санкт-Петербурга (разделы 2-3 Положения о Комитете по управлению городским имуществом, утвержденного постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 21 сентября 2004 года №1589 «О Комитете по управлению городским имуществом»). Структуру Комитета по управлению городским имуществом образуют центральный аппарат (в Смольном) и районные агентства, существующие в каждом административном районе Санкт-Петербурга.

2. Комитет по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга (КЗР) – осуществляет государственное управление в сфере земельных отношений, ведет кадастр недвижимости в Санкт-Петербурге, организует и осуществляет региональный мониторинг земель, проводит работы по образованию новых и упорядочению существующих земельных участков, организует выполнение работ по инвентаризации земель, осуществляет мероприятия по подготовке материалов по определению границ территории субъектов РФ и территории, на которой осуществляется местное самоуправление (территорий муниципальных образований в пределах Санкт-Петербурга), государственный (муниципальный) контроль за использованием и охраной земель. Структуру Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга образуют центральный аппарат и районные отделы. Председателем Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга является Д.В. Гордо. Следует отличать Комитет по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга от Комитета по земельным ресурсам и землеустройству по городу Санкт-Петербурга, последний является территориальным органом федерального органа исполнительной власти, правда, непонятно какого (скорее всего, вездесущего ФАКа).

3. Комитет по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга, в частности, оформляет фактическое землепользование. Положение о Комитете по градостроительству и архитектуре утверждено приказом Губернатора Санкт-Петербурга от 17 октября 1997 года №73-п.

4. Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры Санкт-Петербурга

5. Также следует учитывать деятельность таких государственных учреждений как Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости, Фонд имущества Санкт-Петербурга, Городское бюро регистрации прав на недвижимость (ГБР).

55. Основные функции государственного управления использованием и охраной земель.

Функции госудакрственного управления использованием и охраной земель:

1. Планирование использования земель – см. вопрос №56.

2. Государственный учет земель – см. вопрос №60.

3. Контроль природного, физического, химического состояния земель – см. вопрос №66.

4. Организация землеустройства  - см. вопрос №58.

5. Функция предоставления и изъятия земельных участков – см. ряд вопросов ранее.

6. Функция государственного контроля за использованием и охраной земель – см. вопрос №65.

7. Организация мелиорации земель (мероприятий по изменению водного баланса почв).

8. Организация рекультивации земель – см. вопрос №68.

9. Разрешение земельных споров.

56. Планирование использования земель.

Планирование использования земель является основной функцией государственного управления в этой области, оно осуществляется на основе анализа природных качеств земель, их социального, экономического и иного значения. Планирование использования земель, как и иное государственное планирование, направлено на программирование социально-экономического развития страны, в процессе планирования определяется основное целевое назначение использования земель, принимаются акты территориального планирования, осуществляется зонирование территорий (см. вопрос №57).

Планирование использования земель направлено на создание территориальных комплексных схем земельно-хозяйственного устройства Российской Федерации, субъектов РФ, районов и иных административно-территориальных единиц в пределах РФ. Указанные схемы формируются на основе имеющейся землеустроительной документации, данных государственного мониторинга земель, сведений государственного земельного кадастра.

Разновидностью является градостроительное планирование, в рамках которого формируются генеральные планы развития поселений (объекты государственной экологической экспертизы), проекты генеральной планировки (совокупность проработанных градостроительных решений для определенной территории), то есть соответствующая градостроительная документация. При градостроительном планировании учитываются тенденции социального и экономического развития, картографические требования, развитие инфраструктуры, динамика застройки и транспортных потоков на территории.

57. Зонирование территорий. Виды зонирования.

Зонирование территорий связано с установлением особого режима использования определенных территорий.

Виды зонирования:

1. Экологическое зонирование, обусловлено необходимостью нейтрализовать негативное воздействие хозяйственной деятельности на соответствующие особо охраняемые объекты (например, зоны охраны, в соответствии с п.3 ст.102 ЗК, предусмотрены для охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

2. Санитарно-защитное зонирование, обусловлено необходимостью ограничить негативное воздействие от размещенного рядом промышленного объекта (например, охранные зоны, в соответствии с п.2 ст.89 ЗК, могут устанавливаться для обеспечения деятельности организаций и эксплуатации объектов энергетики).

3. Территориальное (правовое) зонирование, осуществляется в пределах земель поселений в соответствии со ст.85 ЗК и Градостроительным кодексом РФ. В составе земель поселений выделяются следующие территориальные зоны: жилые, общественно-деловые, производственные, инженерных и транспортных инфраструктур, рекреационные, сельскохозяйственного использования, специального назначения, военных объектов, иные территориальные зоны. В пределах каждой территориальной зоны градостроительным регламентом определяются правила землепользования и застройки.

58. Землеустройство. Виды землеустройства.

Землеустройство – институт земельного права, регулирующий индивидуальное определение земельного участка. Одно из основных мероприятий по землеустройству – межевание земель, то есть разграничение земельных участков, установление их границ (или согласование – при предоставлении земельных участков).

Виды землеустройства (ст.1 Федерального закона «О землеустройстве»):

1. Прогнозное (проектное) землеустройство – изучение состояния земель, планирование организации рационального использования земель и их охраны.

2. Территориальное (межхозяйственное) землеустройство – образование новых и упорядочение существующих объектов землеустройства, установление их границ на местности.

3. Внутрихозяйственное землеустройство – организация рационального использования гражданами и юридическими лицами земельных участков для осуществления сельскохозяйственного производства, а также по организации территорий, используемых общинами коренных малочисленных народов для обеспечения их традиционного образа жизни.

59. Землеустроительный процесс.

Стадии землеустроительного процесса:

1. Возбуждение ходатайства о проведении землеустройства в результате таких решений органов власти как решение о предоставлении земельного участка, об утверждении проекта границ земельного участка, об инвентаризации земель, о выделении земельной доли.

2. Камеральная подготовка – сбор и изучение имеющейся землеустроительной и градостроительной документации, в результате формируется задание на проектирование.

3. Обследование земельного участка для изучения состояния земель.

4. Проектирование.

5. Утверждение проектной документации (лицом, инициировавшим землеустройство, если землеустройство проводится в связи с оформлением или переоформление прав – органом местного самоуправления).

6. Установление границ земельного участка на местности (межевание), в итоге изготавливается карта (план) объекта землеустройства.

7. Изготовление землеустроительной документации, карты (плана) земельного участка и передача их соответствующему лицу – инициатору землеустроительного процесса.

В некоторых случаях (градостроительных) обязательной является также стадия авторского надзора. В определенных случаях некоторые стадии землеустроительного процесса оказываются усеченными. В соответствии с п.4 ст.69 ЗК, при проведении землеустройства обеспечивается учет законных интересов лиц, права которых могут быть затронуты при его проведении, путем извещения их в письменной форме не позднее чем за семь календарных дней до начала работ; отсутствие при проведении землеустроительных работ надлежащим образом извещенных лиц не является препятствием для проведения землеустройства; заинтересованные лица вправе обжаловать действия, ущемляющие их права и законные интересы.

60. Государственный учет земель.

Государственный учет земель – функция государственного управления, являющаяся важнейшим условием научно обоснованного управления использованием и охраной земель. Посредством государственного учета завершается формирование объектов – земельных участков.

Государственный учет земель осуществляется в форме ведения государственного земельного кадастра (см. вопросы №№61-63), обеспечивается при проведении специальных мероприятий – инвентаризации земель.

Кадастр в римском праве представлял собой опись податных предметов и использовался для целей налогообложения. До принятия Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», земельный кадастр и реестр прав на недвижимое имущество фактически велись совместно.

61. Государственный земельный кадастр.

Согласно легальному определению, государственный земельный кадастр представляет собой систематизированный свод документированных сведений, получаемых в результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков, о местоположении, целевом назначении и правовом положении земель РФ, а также сведений о территориальных зонах и наличии расположенных на земельных участках и прочно связанных с этими земельными участками объектов (ст.1 Федерального закона «О государственном земельном кадастре»).

Основная функция государственного земельного кадастра – информационная, для органов публичной власти, в целях обеспечения гарантий прав собственником земель, землевладельцев, землепользователей. Информация из государственного земельного кадастра, являющегося федеральным информационным ресурсом, используется при осуществлении государственного (муниципального) управления земельными ресурсами, государственного контроля за использованием и охраной земель, мероприятий, направленных на сохранение и повышение плодородия почв, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, перевода земель и земельных участков из одной категории в другую (в соответствии с вновь принятым Федеральным законом, вступившим в силу 5 января 2005 года), землеустройства, экономической оценки земель и учета стоимости земли в составе природных ресурсов, установления обоснованной платы за землю. Ведение государственного земельного кадастра осуществляется, в частности, в соответствии с приказом Федеральной службы земельного кадастра России от 15 июня 2001 года №П/119 «Об утверждении документов государственного земельного кадастра». Требования к оформлению документов о межевании, представляемых для постановки земельных участков на государственный кадастровый учет утверждены приказом Федеральной службы земельного кадастра России от 2 октября 2002 года №П/237. Федеральная служба земельного кадастра России существовала до создания ФАКа.

Государственный земельный кадастр ведет ФАК.

62. Состав сведений государственного земельного кадастра.

Состав сведений государственного земельного кадастра определен ст.12 Федерального закона «О государственном земельном кадастре» и включает в себя сведения о земельных участках, территориальных зонах, землях и границах территории, на которых осуществляется местное самоуправление (землях и границах муниципальных образований), землях и границах субъектов РФ, землях и границах РФ. Указанные сведения содержатся в государственном земельном кадастре в объеме, необходимом для осуществления государственного управления земельными ресурсами.

К основным документам государственного земельного кадастра относятся Единый государственный реестр земель, кадастровые дела и дежурные кадастровые карты (планы), составляемые на русском языке (пп.1,2 ст.13 Федерального закона «О государственном земельном кадастре»). В Едином государственном реестре земель содержатся основные сведения о земельных участках, в том числе кадастровый номер, местоположение, площадь, категория земель (ст.14 Федерального закона «О гоударственном земельном кадастре»). Кадастровое дело представляет собой совокупность документов, подтверждающих факт возникновения или прекращения существования земельного участка как объекта государственного кадастрового учета (п.1 ст.15 Федерального закона «О государственном земельном кадастре»). Дежурные кадастровые карты (планы) воспроизводят в графической и текстовой формах сведения о местоположении земельных участков и территориальных зон (п.3 ст.16 Федерального закона «О государственном земельном кадастре»).

63. Государственный кадастровый учет.

Согласно легальному определению, государмственный кадастровый учет земельных участков представляет собой описание и индивидуализацию в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики,и которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценку, государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера (ст.1 Федерального закона «О государственном земельном кадастре»).

Государственный кадастровый учет всех земельных участков в РФ осуществляется по единой методике. Государственный кадастровый учет осуществляет ФАК. Государственный учет земельного участка должен осуществляться ФАКами без дополнительной платы в течение одного месяца с подачи заявления заинтересованным лицом.

Правила кадастрового деления территории РФ и Правила присвоения кадастровых номеров земельным участкам утверждены постановлением Правительства РФ от 6 сентября 2000 года №660. Кадастровый номер состоит из 4 групп цифр: код субъекта РФ (кадастрового округа); код кадастрового района; код кадастрового квартала в соответствии с дежурными картами и планами; номер записи в Едином государственном реестре земель. Присвоение земельному участку кадастрового номера – по общему правилу, обязательное условие его участия в обороте.

64. Контроль за использованием и охраной земель. Понятие, виды, содержание.

Контроль за соблюдением земельного законодательства, требований охраны и использования земель юридическими и физическими лицами, в соответствии с главой XII ЗК:

1. Государственный.

2. Муниципальный – на территории муниципального образования, органами местного самоуправления.

3. Общественный – органами территориального общественного самоуправления, общественными объединениями, гражданами.

4. Производственный (самоконтроль) – собственником земельного участка, землепользователем, землевладельцем, арендатором земельного участка в ходе осуществления хозяйственной деятельности на земельном участке.

65. Государственный контроль за использованием и охраной земель.

Государственный контроль за использованием и охраной земель (государственный земельный контроль) осуществляется специально уполномоченными государственными органами (ФАКом и др.) за соблюдением земельного законодательства, требований охраны и использования земель организациями независимо от их организационно-правовых форм и форм собственности, их руководителями, должностными лицами, а также гражданами.

Постановлением Правительства РФ от 19 ноября 2002 года №833 утверждено Положение о государственном земельном контроле. Тогда государственный земельный контроль осуществлялся Федеральной службой земельного кадастра России, теперь – доблестным ФАКом, Главный ФАКер является главным государственным инспектором РФ по использованию и охране земель. Государственный земельный контроль осуществляется ФАКом совместно с Федеральным агентством лесного хозяйства Министерства природных ресурсов РФ (относительно земель лесного фонда), Министерством сельского хозяйства (относительно земель сельскохозяйственного назначения), Федеральным агентством по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Министерства промышленности и энергетики РФ (относительно земель поселений).

Государственный земельный контроль осуществляется в форме плановых (не чаще одного раза в два года) и внеплановых (в частности, для проверки исполнения предписаний об устранении ранее выявленных нарушений земельного законодательства) проверок. В ходе государственного земельного контроля, в частности, составляются и направляются уполномоченным органам и лицам протоколы об административных правонарушениях, предупреждения о возможном принудительном прекращении прав на землю за допущенное земельное правонарушение (см. приложение к Положению о государственном земельном контроле). Главный государственный инспектор РФ по использованию и охране земель, его заместители, главные государственные инспекторы субъектов РФ, городов, районов и их заместители (вместе также именуемые ФАКеры) вправе также в пределах своей компетенции, определенной Кодексом РФ об административных правонарушениях, рассматривать дела об административных правонарушениях, налагать административные штрафы, выдавать предписания о приостановлении промышленного, гражданско-жилищного и другого строительства, разработки месторождений полезных ископаемых и торфа, эксплуатации объектов, проведения агрохимических, лесомелиоративных, геологоразведочных, поисковых, геодезических и иных работ, ведущихся с нарушением прав на землю или создающих угрозу их нарушения.

66. Мониторинг земель.

Мониторинг – постоянное наблюдение за состоянием земель как природного ресурса, осуществляемая уполномоченными органами.

В соответствии с п.1 ст.67 ЗК, государственный мониторинг земель представляет собой систему наблюдений за всеми землями в РФ в целях своевременного выявления изменений состояния земель, информационного обеспечения государственного кадастрового учета земель, обеспечения граждан информацией о состоянии окружающей среды в части состояния земель.

Мониторинг включает в себя сбор информации о состоянии земель в РФ, непрерывное наблюдение за использованием земель, анализ и оценку качественного состояния земель (п.4 Положения об осуществлении государственного мониторинга земель). Получение информации при осуществлении государственного мониторинга земель может производиться с использованием дистанционного зондирования, наземных съемок, наблюдений и обследований, сети постоянно действующих полигонов и эталонов и соответствующих фондов данных (п.7 Положения об осуществлении государственного мониторинга земель). Данные, полученные в ходе государственного мониторинга земель, систематизируются и передаются на хранение в государственный фонд данных, полученных в результате проведения землеустройства (п.10 Положения об осуществлении государственного мониторинга земель).

В зависимости от целей наблюдения и наблюдаемой территории (п.3 ст.67 ЗК) выделяют следующие виды государственного мониторинга земель:

1. Федеральный, в соответствии с федеральными программами (осуществляется ФАКом)

2. Региональный, в соответствии с региональными программами (в Санкт-Петербурге – Комитет по земельным ресурсам и землеустройству).

3. Локальный, в соответствии с местными программами.

Положение об осуществлении государственного мониторинга земель утверждено постановлением Правительства РФ от 28 ноября 2002 года №846.

67. Правовая охрана земель.

Земля охраняется как природный ресурс и как природный объект. Общие правила правовой охраны земель установлены в главе II ЗК.

68. Рекультивация земель.

Правовое регулирование рекультивации земель в отечественном земельном праве было предусмотрено действующим поныне постановлением Правительства РФ от 23 февраля 1994 года №140 «О рекультивации земель, снятии, сохранении и рациональном использовании плодородного слоя почвы». Основные положения о рекультивации земель, снятии, сохранении и рациональном использовании плодородного слоя почвы были утверждены совместным приказом Министерства охраны окружающей среды и природных ресурсов РФ и Комитета РФ по земельным ресурсам и землеустройству от 22 декабря 1995 года №525/67.

Рекультивация – восстановление почв на землях, на которых они отсутствуют в результате проведения испытательных работ, улучшение состояния почв, ликвидация негативных последствий загрязнения почв химическими, радиоактивными и иными опасными веществами.

Обязанность по рекультивации возлагается на лиц, использующих земельные участки, за счет их собственных средств. За всем процессом следит, естественно, ФАК, в частности, утверждая проекты рекультивации земель.

69. Консервация деградированных и нарушенных земель.

Консервация – решение уполномоченного органа об изъятии деградированных и нарушенных земель из хозяйственного оборота.

Консервации подлежат земли, подвергшиеся радиоактивному и химическому загрязнению, на которых не обеспечивается производство продукции, соответствующей установленным законодательством требованиям, они переводятся в категорию земель запаса (п.1 ст.14 ЗК).

Порядок консервации определяется Положением о порядке консервации земель с изъятием их из оборота, утвержденным постановлением Правительства РФ от 2 октября 2002 года №830, которое пришло на смену постановлению Правительства РФ от 5 августа 1992 года «Об утверждении Положения о порядке консервации деградированных сельскохозяйственных угодий и земель, загрязненных токсичными промышленными отходами и радиоактивными веществами».

Консервации подлежат земли, подвергшиеся водной и ветровой эрозии, воздействию селей, вторичному засолению, иссушению, уплотнению, а также оленьи пастбища с сильно нарушенным почвенно-растительным покровом, а также земли, имеющие просадки поверхности вследствие использования недр или естественных геологических процессов, а также земли, загрязненные радиоактивными веществами, нефтью и нефтепродуктами, тяжелыми металлами и другими токсичными химическими веществами, биологическими веществами и микроорганизмами свыше предельно допустимых концентраций, по результатам специальных обследований. Решения принимаются органами власти того субъекта, в собственности которого находится земельный участок, который предполагается законсервировать, в отношении частных земельных участков сельскохозяйственного назначения – органами исполнительной власти субъектов РФ, иных частных земельных участков – органами местного самоуправления.

На основании принятого решения о консервации земельного участка разрабатывается проект землеустройства, в котором определяются сроки консервации земель, мероприятия по предотвращению деградации земель, восстановлению плодородия почв и загрязненных территорий, очередность их проведения и стоимость. Законсервированные земельные участки сохраняются за субъектами прав на них либо переводятся в земли запаса. После завершения землеустроительных мероприятий законсервированный земельный участок может быть расконсервирован (принято решение о дальнейшем использовании восстановленных земель).

70. Разрешение земельных споров.

71. Юридическая ответственность за нарушения земельного законодательства: понятие, виды, основания.

72. Уголовная ответственность за нарушения земельного законодательства.

73. Административная ответственность за нарушения земельного законодательства.

74. Самовольное занятие земель.

75. Возмещение вреда, причиненного нарушением земельного законодательства.

76. Плата за землю.

В соответствии со ст.65 ЗК, использование земли в РФ по общему правилу платное, плата за землю вновится в следующих формах:

1. Земельный налог – для собственников, землепользователей, землевладельцев земельных участков. Земельный налог является местным налогом . Не признаются объектом налогообложения земельные участки, изъятые из оборота, занятые особо ценными культурными объектами, предоставленные для обеспечения обороны, безопасности, таможенных нужд, лесного фонда, водного фонда (кроме занятых обособленными водными объектами). Налоговая база определяется по кадастровой стоимости земельных участков  по состоянияю на 1 января года, являющегося налоговым периодом (если кадастровая стоимость не определена, в качестве налоговой базы используется нормативная стоимость, исчисляемая в порядке, определенном Правительством РФ ). Для отдельных категорий налогоплательщиков (в частности, ветеранов и инвалидов Великой Отечественной войны) установлены налоговые льготы (уменьшение налоговой базы на 10 тысяч рублей) Налоговым кодексом РФ, дополнительно могут быть установлены нормативным правовым актом представительного органа местного самоуправления (Законом Санкт-Петербурга, законом города Москвы) о земельном налоге; ряд категорий налогоплательщиков, в соответствии со ст.395 Налогового кодекса РФ, освобождены от налогообложения по земельному налогу, в частности, религиозные организации, организации народных художественных промыслов, научные организации, физические лица, относящиеся к коренным малочисленным народам, общины таких народов. Налоговая ставка устаналивается (может устанавливаться дифференцированно) нормативным правовым актом представительного органа местного самоуправления (Законом Санкт-Петербурга, законом города Москвы) в следующих пределах (от налоговой базы):

? До 0,3% - земель сельскохозяйственного назначения, земель сельскохозяйственного использования в поселениях, занятых жилищным фондом, объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса, предоставленные для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства.

? До 1,5% - в отношении прочих земельных участков.

В порядке эксперимента налог на недвижимость как замена местного налога введен в двух муниципальных образованиях Российской Федерации – городе Великом Новгороде и городе Твери (ст.3 Федерального закона «О проведении эксперимента по налогообложению недвижимости в городах Великом Новгороде и Твери»).

2. Арендная плата – для арендаторов земельных участков. По общему правилу по соглашению сторон (арендодателя и арендатора земельного участка), при аренде государственных (муниципальных) земель – в порядке, определенном соответствующим публичным субъектом.

77. Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения.

78. Правовой режим земель крестьянских (фермерских) и личных подсобных хозяйств.

79. Правовой режим земель, предоставленных для ведения садоводства, огородничества, сенокошения и выпаса скота.

80. Правовой режим земель поселений.

81. Правовой режим земель пригородной зоны.

82. Правовой режим земель, предоставленных для жилищного, дачного и гаражного строительства, предпринимательской деятельности.

83. Правовой режим земель промышленности. Санитарно-защитные зоны.

84. Правовой режим земель транспорта и связи.

85. Правовой режим земель связи, радиовещания, телевидения, информатики.

86. Правовой режим земель энергетики.

87. Правовой режим земель для обеспечения космической деятельности.

88. Правовой режим земель обороны и безопасности.

89. Правовой режим земель лесного фонда.

90. Правовой режим земель водного фонда.

91. Правовой режим земель особо охраняемых природных территорий.

92. Правовой режим земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов.

93. Правовой режим земель рекреационного назначения.

94. Правовой режим земель историко-культурного назначения.

95. Правовой режим территорий традиционного природопользования, в соответствии с Федеральным законом от 7 мая 2001 года «О территориях традиционного природопользования коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации».

96. Земли запаса.