|
Оглавление
Введение с.3
1. Приобретение права пользования с.5
1.1.Понятие права пользования жилого помещения с.5
1.2.Пределы и ограничения права пользования жилыми
помещениями с.11
2. Судебная защита права пользования жилым
помещением с.16
Заключение с.26
Библиография с. 29
Введение
С 1 марта 2005 г. вступил в силу новый Жилищный кодекс Российской Федерации.
Кодекс предусматривает существенное изменение законодательства о жилье - приведение его в соответствие с экономическими и социальными реалиями.
Наиболее радикальные изменения затрагивают положения, регламентирующие права собственника жилого помещения.
После вступления 1 марта 2005 года в действие норм нового Жилищного кодекса Российской Федерации гражданам необходимо понять, что он внес существенные изменения в отношении собственника жилого помещения и бывших членов его семьи. Вот этого-то большинство людей, приходящих к нотариусам заверить отказ от права на приватизацию жилья, не понимают.
В соответствии со ст. 288 Гражданского кодекса Российской Федерации, у собственника жилого помещения имеется право полного распоряжения жилым помещением. Члены же семьи, например супруг или супруга, совершеннолетний ребенок, родители, если раньше имели право на проживание в квартире в любом случае, то теперь все иначе. Согласно ст. 31 Жилищного кодекса Российской Федерации, в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования жилым помещением за бывшим членом семьи собственника не сохраняется. Эта норма нового Жилищного кодекса РФ очень актуальна сегодня, так как заканчивается действие закона о приватизации, т.е. бесплатной передачи жилых помещений в собственность граждан. Как оказалось, неприватизированных жилых помещений еще много, примерно, 25—30 процентов.
К сожалению, граждане в силу недостаточной правовой грамотности порой принимают неправильные решения. Часто члены семьи будущего собственника обращаются к нотариусу за удостоверением отказа от своих прав на приватизацию. Объясняют свой отказ тем, что нет времени на сбор документов и оформление приватизации. Называют причиной отказа то, что приватизация в долевую собственность дороже, чем в единоличную собственность. Молодые люди на приеме у нотариуса заявляют: "Мама сказала, что я должен отказаться, а она потом на эту квартиру составит завещание на мое имя".
Но ведь собственник квартиры после приватизации может распорядиться ею по своему усмотрению — продать, поменять, подарить, составить завещание на любое лицо, независимо от родственных отношений, а удостоверенное завещание может отменить в любой момент.
Цель данной курсовой работы – исследовать право пользования жилым помещением.
Исходя из указанной цели исследования его основными задачами являются:
- рассмотреть понятие приобретения права пользования;
- проанализировать современное законодательство регулирующие право пользования жилым помещением;
выявить особенности судебной защиты права пользования жилым помещением.
В работе были использованы труды следующих авторов: Оглоблина О.М., Черкашина И., Седугина П.И. и др.
1. Приобретение права пользования
1.1.Понятие права пользования жилого помещения
Общее содержания понятия “право собственности” дано в статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии с этой статьей собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые, не противоречащие закону и иным правовым актам действия, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами и т.п.
Как указывалось выше, содержание права собственности раскрывается через так называемую триаду правомочий собственника: владение, пользование, распоряжение.
Первая особенность права собственности на жилые помещения состоит в том, что правомочия собственника осуществляются на принадлежащее собственнику жилое помещение в соответствии с его назначением, т.е. исключительно для личного проживания собственника и членов его семьи, а также право собственника сдавать в найм, принадлежащее ему жилое помещение для проживания иным гражданам. Жилое помещение не может быть использовано в иных целях.
Второй особенностью права собственности на жилые помещения является то обстоятельство, что приобретая квартиру в многоквартирном доме, собственник приобретает право собственности не только на жилое помещение, но и на долю в общем имуществе дома. Третьей особенностью права собственности на жилые помещения является наличие прав иных лиц кроме собственника, проживающих в помещении, принадлежащем одному из лиц на праве собственности.
Здесь мы как раз и сталкиваемся с понятием “право пользования жилыми помещениями”. Пользование жилым помещением, принадлежащим на праве собственности одному из членов семьи, регулируется не только нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, но и Жилищным кодексом РФ.
Право пользования собственника жилого помещения означает возможность удовлетворения определенных жизненных потребностей, в первую очередь жилищно-бытовых. Право пользования таким объектом, как жилище, отличается важной спецификой по сравнению с другими вещами.
Жилые помещения, независимо от того, кому они принадлежат и на каком основании, образуют национальное богатство страны – ее жилищный фонд.
ЖК РФ определяет понятие "жилищный фонд" как совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации (ст. 19). При этом не имеют значения формы собственности на жилые помещения и цели использования таких помещений. Иными словами, жилищный фонд образуют все без исключения изолированные помещения, являющиеся недвижимым имуществом, пригодные для постоянного проживания граждан и отвечающие установленным санитарным и техническим правилам и нормам, о которых говорилось выше. Таким образом, в этой части ЖК РФ воспринял положения ст. 1 Основ о том, что жилищный фонд - это совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, отказавшись при этом от закрепления конкретного перечня объектов, образующих жилищный фонд (в ст. 16 ЖК РФ определены только общие виды таких объектов).
Установлена новая классификация видов жилищного фонда, при этом введено дополнительное основание классификации (ст. 19 ЖК РФ). Напомним, что в жилищном законодательстве виды жилищного фонда ранее определялись по одному основанию - принадлежности к тем или иным формам собственности. ЖК РФ сохранил данное основание, но одновременно ввел новое - цели использования жилищного фонда.
В зависимости от формы собственности ЖК 1983 г. различал государственный, общественный, индивидуальный жилищный фонд, фонд жилищно-строительных кооперативов. В жилищный фонд включались также жилые дома, принадлежащие государственно-колхозным и иным государственно-кооперативным объединениям, предприятиям и организациям (ст. 5). Основы в соответствии с действовавшим в момент их принятия законодательством о собственности выделяли частный, государственный, муниципальный и общественный жилищный фонд (ст. 7).
Новый ЖК РФ, основываясь на ст. 212-215 ГК РФ, в зависимости от формы собственности закрепляет три вида жилищного фонда: 1) частный (находящийся в собственности граждан и юридических лиц); 2) государственный (принадлежащий на праве собственности: Российской Федерации - жилищный фонд Российской Федерации, субъектам Российской Федерации - жилищный фонд субъектов Российской Федерации); 3) муниципальный (находящийся в собственности муниципальных образований).
В зависимости от целей использования ЖК РФ впервые установил четыре вида жилищного фонда: 1) жилищный фонд социального использования; 2) специализированный жилищный фонд; 3) индивидуальный жилищный фонд; 4) жилищный фонд коммерческого использования.
К жилым помещениям относятся: жилые дома, квартиры в многоквартирных жилых домах; жилые комнаты и иные помещения, предназначенные для проживания и признающиеся жилыми в соответствии с национальными традициями народов, населяющих Российскую Федерацию, закрепленными законодательством субъектов РФ. Жилое помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям населенного пункта, в котором находится.
Ст. 15 ЖК РФ введено понятие "жилое помещение". Это - изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан. Пригодность помещения для постоянного проживания граждан определяется соответствием помещения требованиям, которые установлены санитарными и техническими правилами и нормами, а также иными требованиями законодательства. При этом порядок признания помещения жилым и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством РФ в соответствии с новым Кодексом, другими федеральными законами.
В Российской Федерации жилые помещения в городах характеризуются довольно высоким уровнем благоустройства: 89% жилой площади обеспечено водопроводом; 87% - канализацией; 86% - центральным отоплением; 79% снабжается газом. Находящиеся на территории РФ жилые дома, а также жилые помещения, находящиеся в других строениях, образуют жилищный фонд РФ. В зависимости от принадлежности жилищный фонд РФ подразделяется на: а) государственный жилищный фонд - жилые помещения, принадлежащие на праве собственности Российской Федерации и субъектам РФ и находящиеся в хозяйственном ведении или оперативном управлении государственных предприятий или учреждений; б) муниципальный жилищный фонд - жилые помещения, принадлежащие на праве собственности городским и сельским поселениям либо другим муниципальным образованиям, а также жилые помещения, находящиеся в хозяйственном ведении или оперативном управлении муниципальных предприятий или учреждений; в) жилищный фонд, принадлежащий на праве собственности гражданам, а также юридическим лицам (ведомственный жилищный фонд).
Жилищный фонд составляет более 20% воспроизводимого недвижимого имущества РФ. В настоящее время в России в государственной и муниципальной собственности, включая также ведомственные жилые дома, находится около 60% жилищного фонда, а индивидуальный жилищный фонд составляет около 40%.
Независимо от вида жилищного фонда, где находится жилое помещение, собственнику жилого помещения принадлежат права: владения (основанная на законе или договоре возможность фактически обладать жилым помещением); пользования (возможность эксплуатации и использования жилого помещения путем извлечения из него полезных свойств); распоряжения (возможность определять юридическую судьбу жилого помещения).
С учетом указанных обстоятельств жилищное законодательство Российской Федерации всегда исходило из того, что жилые помещения должны использоваться только по назначению. Следовательно, закон закрепляет принцип целевого использования жилых помещений. Названный принцип получил четкое отражение в Гражданском кодексе, который установил, что жилые помещения предназначены для проживания граждан (п. 2 ст. 288 ГК РФ). Эта норма распространяет свое действие на собственников жилых помещений в домах всех фондов, независимо от того, по какому юридическому основанию возникло у гражданина право собственности на данное жилое помещение строительство, покупка, дарение, приватизация и т.п.
В ст. 17 ЖК РФ воспроизведена норма п. 2 ст. 288 ГК РФ, устанавливающая назначение жилых помещений: они предназначены для проживания граждан. В отличие от ЖК 1983 г. (ст. 7), ЖК РФ в данном случае не делает акцент на том, что жилые помещения предназначены для постоянного проживания граждан. Это вполне логично, поскольку проживать в жилом помещении граждане могут как постоянно, так и временно, обладая конституционным правом на свободу передвижения.
Граждане должны действовать при использовании жилых помещений добросовестно, разумно и справедливо, соблюдая содержащиеся в законодательстве требования, а также нравственные принципы общества. Жилые и подсобные помещения в квартире должны использоваться в полном соответствии с назначением этих помещений. Пользователи жилых помещений должны бережно и заботливо относиться как к непосредственно используемой ими жилой площади и ее оборудованию (печи, кухонные очаги, водопровод, канализация, газовое оборудование, ванная и т.п.), так и ко всякому другому имуществу квартиры и домовладения в целом. Граждане обязаны экономно расходовать электроэнергию, воду, газ, не допуская утечек и бесхозяйственного расходования их; содержать в чистоте и порядке занимаемые жилые помещения и места общего пользования.
Однако, вопреки закону, получает широкое распространение использование приватизированных квартир путем сдачи в аренду с последующим размещением в них офисов, контор, превращением их в складские помещения, что влечет за собой неоправданное сокращение жилищного фонда.
Следует отметить, что собственники жилых помещений нередко считают, что поскольку они являются собственниками, то могут использовать свое имущество так, как они пожелают, по своему ничем не ограниченному усмотрению. Такое представление является глубоко ошибочным. Государство в общественных интересах может установить определенные границы использования собственником принадлежащего ему имущества. Что касается жилых помещений, то закон (ст. 288 ГК РФ) вполне определенно устанавливает, что жилые помещения предназначены для проживания и что гражданин – собственник жилого помещения, может использовать его для личного и проживания членов его семьи, сдавать жилое помещение внаем с условием, что наниматель будет также использовать его для проживания.
Как и ранее, не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств (подобная норма в несколько иной редакции содержалась в ч. 2 ст. 7 ЖК 1983 г., затем соответствующий запрет был установлен в п. 3 ст. 88 ГК РФ). На практике данный запрет нередко толковался расширительно и распространялся также на иные виды предпринимательской и профессиональной деятельности. Поэтому ЖК РФ введена еще одна новелла - разрешено использовать жилое помещение для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности при одновременном наличии двух условий: а) если такую деятельность осуществляют лица, проживающие в жилом помещении на законных основаниях; б) если подобное использование жилого помещения не нарушает права и законные интересы других граждан, а также санитарные и технические правила и нормы.
Наряду с изложенным правилом, предусматривающим использование жилого помещения только для проживания, закон предоставляет некоторую возможность изменить целевое назначение жилого помещения. Согласно п.3 ст. 288 ГК РФ, собственник может разместить в принадлежащем ему жилом помещении предприятие, учреждение, организацию. Однако это возможно при соблюдении важнейшего условия – перевода такого помещения в нежилое, т.е. исключение его из фонда жилых помещений.
1.2.Пределы и ограничения права пользования жилыми помещениями
Приступим к анализу пределов и ограничений права пользования жилыми помещениями.
Пределы – общие основания стеснения прав, а ограничения – частные.
Стеснение прав, принадлежащих каким-либо субъектам, могут быть трех видов:
-законодательные – пределы, установленные федеральными законодательными актами;
-судебные – ограничения, вызванные оспоримостью права на жилое помещение;
-договорные – ограничения, обусловленные соглашением сторон.
Спектр законодательных пределов осуществления права использования жилых помещений достаточно широк и включает в себя общие пределы, относящиеся к любому имуществу; пределы осуществления права, касающиеся недвижимого имущества; пределы, непосредственно обусловливающие права пользователей жилых помещений.
Общие пределы осуществления прав, относящиеся к любому имуществу, закреплены ст. 10 ГК РФ.
К пределам осуществления прав, касающихся пользователей недвижимого имущества, в первую очередь, следует отнести пределы осуществления прав на земельный участок как таковой либо являющийся составной частью другого объекта.
К пределам, непосредственно касающихся прав использования жилых помещений, законодатель относит возможность использования жилья. Имеются в виду пределы использования такого помещения, предусмотренные в ст. 17 ЖК РФ:
а) жилое помещение может использоваться законно проживающими в нем лицами для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение;
б) пользование помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в нем граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством РФ;
в) в жилом помещении нельзя размещать промышленные производства.
Установленные пределы использования жилого помещения предопределяют соответствующие обязанности собственника: он обязан использовать принадлежащее ему на праве собственности помещение таким образом, чтобы не выходить за указанные пределы. При этом основная обязанность собственника состоит в том, что именно на него, по общему правилу, возлагается бремя содержания принадлежащего ему помещения. Однако данное правило сформулировано в диспозитивной норме, поэтому обязанность содержания помещения может быть возложена и на лицо, не являющееся его собственником, в случаях, когда это предусмотрено федеральным законом или договором (ст. 30 ЖК РФ).
Права членов семьи собственника жилого помещения на пользование этим помещением регламентируются не только ЖК РФ, но и ГК РФ, например, п. 1 ст. 292. предусмотрено, что члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством. Конкретизируя данную норму, ЖК РФ вводит общее правило, согласно которому члены семьи собственника пользуются таким помещением наравне с собственником, т.е. в сфере пользования помещением они обладают такими же правомочиями, какие имеются у собственника.
Исключения из этого правила могут быть предусмотрены только соглашением между собственником и членами его семьи. Таким образом, собственник помещения не вправе в одностороннем порядке, без согласия членов своей семьи, ограничить их право пользования соответствующим жилым помещением.
Поскольку члены семьи собственника обладают широкими правами в сфере пользования принадлежащим собственнику помещением, на дееспособных членов семьи, по общему правилу, возлагается солидарная с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением. При солидарной ответственности должников (например, собственника и каждого из дееспособных членов его семьи, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему помещении) кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга. Кредитор, не получивший полного удовлетворения от одного из солидарных должников, имеет право требовать недополученное от остальных таких должников. Солидарные должники остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не исполнено полностью (ст. 323 ГК РФ).
В соответствии со ст. 325 ГК РФ исполнение солидарной обязанности полностью одним из должников освобождает остальных должников от исполнения кредитору. Если иное не вытекает из отношений между солидарными должниками, то: а) должник, исполнивший солидарную обязанность, имеет право регрессного требования к остальным должникам в равных долях за вычетом доли, падающей на него самого; б) неуплаченное одним из солидарных должников должнику, исполнившему солидарную обязанность, падает в равных долях на этого должника и на остальных должников.
Обязанность нести солидарную с собственником ответственность возлагается только на дееспособных членов семьи. Полностью дееспособными являются граждане, достигшие 18 лет или вступившие в брак ранее этого возраста, а также несовершеннолетние с 16 лет, прошедшие процедуру эмансипации в соответствии со ст. 27 ГК РФ.
Следует обратить внимание на то, что предусмотренная п. 1 ст. 292 ГК РФ солидарная ответственность членов семьи собственника жилого помещения сформулирована в императивной норме. ЖК РФ же, воспроизводя данное положение ГК РФ, допускает при этом возможность установить иные правила в соглашении между собственником и членами его семьи, т.е. норма приобретает диспозитивный характер. На практике это может породить трудности в правоприменении, поскольку разрешение данной коллизии может основываться на взаимоисключающих, но тем не менее верных аргументах. С одной стороны, жилищное право - это институт гражданского права. Следовательно, нормы ЖК РФ должны соответствовать ГК РФ (ст. 3 ГК РФ). С другой стороны, указанная норма ЖК РФ может рассматриваться в качестве специальной по отношению к общей норме п. 1 ст. 292 ГК РФ. Поэтому представляется, что законодателю целесообразно привести комментируемые правила ГК РФ и ЖК РФ в соответствие друг с другом.
Круг членов семьи, связанных правами и обязанностями, по-разному определяется в зависимости от целей правового регулирования в различных отраслях права - семейном, гражданском, трудовом и т.д. Он различен и в разных правовых институтах одной отрасли права (например, в жилищном и наследственном праве). Новый ЖК РФ относит к членам семьи собственника жилого помещения проживающих совместно с ним в принадлежащем ему помещении его детей, родителей и супруга (супругу). Членами семьи собственника могут быть признаны также другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях - и иные граждане, но при условии, что они вселены собственником в качестве членов своей семьи.
2. Судебная защита права пользования жилым помещением
Конституция России провозгласила право каждого гражданина на жилище.
И поскольку основные права и свободы человека неотчуждаемы и принадлежат каждому от рождения, задачей правоприменителей является защита этих прав, обеспечение их правосудием (ст.ст. 17, 18, 40 Конституции РФ).
Исследование некоторых вопросов судебной защиты жилищных прав нанимателя и членов его семьи показывает, что основным критерием в решении этих вопросов для суда должен быть факт проверки наличия у гражданина России конституционного права на жилое помещение. И поскольку это право неотъемлемо, то правомерным было бы в мотивировочной части каждого судебного решения обязательно отражать исследование вопроса о наличии конституционного права на жилое помещение в России или ее субъектах у заявителя. И только после этого и с учетом совокупности всех доказательств принимать решение по существу.
Несмотря на изменение экономической обстановки в стране, совершенствование российского законодательства, в судах по-прежнему многочисленны иски граждан о признании права пользования жилым помещением.
Прежде чем обращаться к защите права пользования жилым помещением, следует выяснить основания приобретения статуса члена семьи нанимателя.
Члены семьи нанимателя, проживающие с ним, отнесены к перечню таких пользователей самим законодателем в ЖК РФ. Обращает на себя внимание, что законодатель учел судебную практику разрешения споров о вселении несовершеннолетних детей без согласия нанимателя и остальных проживающих, и теперь оно будет возможно лишь с согласия нанимателя, когда вопрос коснется проживания детей супруга.
Указание на "его детей" (в отличие от формулировки "их детей" в ЖК РСФСР) расширяет круг возможных пользователей в жилом помещении. Можно не требовать разрешения на вселение лишь у наймодателя и остальных членов семьи нанимателя (ст. 70 ЖК). Субъектами отнесения к этой категории лиц являются законодатель и граждане, проживающие в жилом помещении. Член семьи нанимателя, признанный таковым, это - другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, в исключительных случаях, иные лица, если они проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство (ст. 53 ЖК). В ЖК РФ эта категория членов семьи нанимателя обозначена иначе: "Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях, иные граждане, могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они вселены нанимателем в качестве членов своей семьи". Если ЖК РСФСР в категорию членов семьи нанимателя допускал "иных лиц", что подразумевало и не граждан страны, то ЖК РФ в этот перечень вводит новеллу - "иных граждан". Если согласиться с таким толкованием этих понятий, представляется, что такая корректировка вошла в противоречие с положением Конституции РФ, где определено, что "каждый имеет право на жилище" (ст. 40). Субъектами признания такого перечня лиц являются граждане, проживающие в жилом помещении и суд, принявший решение о признании вселяющегося в качестве члена семьи нанимателя. Лица, объединенные в отдельную семью (что часто бывает после вселения нового члена семьи, например, с целью постановки на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий), - это граждане, проживающие в одном жилом помещении, объединенные признаками родства или свойства, но имеющие свои источники дохода, отдельный бюджет и ведущие раздельное хозяйство, при наличии их волеизъявления; для таких членов семьи нанимателя субъектами признания членами отдельной семьи являются граждане, проживающие в жилом помещении и жилищный орган, ведающий вопросами постановки на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий. Несмотря на отсутствие указания в законе, очевидно, что форма волеизъявления граждан по данному вопросу должна быть письменной. При исследовании любого из оснований приобретения статуса члена семьи, когда возникает спор, одним из таких субъектов всегда будет суд.
Данные аспекты важны, т.к. это поможет судьям проводить более качественную подготовку жилищных споров к судебному разбирательству. Так, для отнесенных к членам семьи нанимателя лицам, будет достаточным представить свидетельство о рождении или браке, и доказать факт проживания в жилом помещении с нанимателем; для категории пользователей, которых надо признавать членами семьи нанимателя, потребуется доказать факт родственных отношений (нетрудоспособных иждивенцев, в исключительных случаях - иных лиц), совместное проживание с нанимателем в одном жилище и ведение общего хозяйства с ним.
Представляется, что изъятие из прежней формулировки такого определяющего и правоустанавливающего на сегодня признака, как ведение общего хозяйства с нанимателем в ЖК РФ (ст. 69), вызвано экономическими изменениями в обществе, влияющими и на жилищные правоотношения граждан. Жилищный кодекс требует, чтобы члены семьи нанимателя были обязательно включены в договор социального найма. Выполнение данного обязательства и является четким подтверждением факта признания членом семьи нанимателя, для чего ведение общего хозяйства не потребуется. Рассмотрим некоторые вопросы, касающиеся судебной защиты права пользования жилым помещением гражданами - нанимателем и членами его семьи.
Введены новые правила, регулирующие прекращение права пользования жилым помещением членов семьи собственника. ЖК РФ исходит из того, что в основе права пользования жилым помещением таких лиц находятся их семейные отношения с собственником. Поэтому предусмотрено, что в случае прекращения таких семейных отношений, по общему правилу, прекращается и право бывших членов семьи собственника на пользование принадлежащим ему жилым помещением. Здесь, вероятно, имеются в виду, прежде всего случаи расторжения брака между супругами и признания брака недействительным. Однако необходимо обратить внимание на то, что данные нормы ЖК РФ применяются только тогда, когда иные правила не предусмотрены соглашением между собственником и бывшим членом его семьи (например, брачным договором или любым другим соглашением). Если в договорном порядке указанные отношения не урегулированы, то при прекращении права пользования жилым помещением бывшего члена семьи применяются правила и процедуры, предусмотренные ст. 31 ЖК РФ.
Когда речь идет о прекращении права бывшего супруга на пользование жилым помещением, необходимо иметь в виду положения ГК РФ и СК РФ, определяющие режим общей собственности супругов. Так, по общему правилу, имущество, нажитое супругами во время брака, является их общей собственностью (п. 1 ст. 256 ГК РФ, ст. 34 СК РФ). Поэтому, если, например, титульным собственником квартиры является один супруг, но при этом квартира была приобретена во время брака, ко второму супругу после расторжения брака не должны применяться указанные выше нормы ЖК РФ. Имущественные споры между бывшими супругами (об определении долей, о признании права на долю в общей собственности, выделе доли в натуре, разделе общего имущества и др.) разрешаются в суде по правилам ГПК РФ.
Если жилое помещение принадлежало одному из супругов до вступления в брак либо было получено им во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам, то такое помещение является собственностью этого супруга (п. 2 ст. 256 ГК РФ, ст. 36 СК РФ). Поэтому в случае расторжения брака право пользования этим помещением бывшего супруга, не являвшегося собственником, не сохраняется.
Однако такой бывший супруг может требовать в судебном порядке признания указанного жилого помещения совместной собственностью. Для этого необходимо доказать, что в течение брака за счет общего имущества обоих супругов или личного имущества либо труда супруга, не являющегося собственником помещения, были произведены вложения, значительно увеличившие стоимость жилого помещения (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и т.п.). Данное правило не применяется только в случае, если договором между супругами предусмотрено иное (см. абз. 3 п. 2 ст. 256 ГК РФ, ст. 37 СК РФ). Если суд установит наличие указанных выше обстоятельств и признает помещение совместной собственностью бывших супругов, то рассмотренные положения ЖК РФ, содержащиеся в ст. 31, не могут применяться.
До введения в действие ЖК РФ отношения, связанные с изъятием у собственника жилого помещения, находящегося на земельном участке, изымаемом для государственных или муниципальных нужд, не были подробно регламентированы. ЖК РФ предусмотрел юридические гарантии жилищных прав собственника жилого помещения в случае изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд. При этом жилое помещение также подлежит изъятию, но только путем выкупа с соблюдением норм гражданского и земельного законодательства, а также положений ст. 32 ЖК РФ.
Необходимо обратить внимание на то, что в рассматриваемой ситуации жилое помещение изымается не произвольно, а по причине изъятия для государственных или муниципальных нужд земельного участка, на котором оно расположено. В свою очередь, изъятие земельного участка для указанных нужд, согласно ст. 49 ЗК РФ, осуществляется лишь в исключительных случаях. К ним относятся три основания изъятия, исчерпывающим образом определенных в ЗК РФ: а) выполнение международных обязательств Российской Федерации; б) размещение объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов; в) иные обстоятельства в установленных федеральными законами случаях, а применительно к изъятию, в том числе путем выкупа, земельных участков из земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в случаях, установленных законами субъектов Российской Федерации.
Ограничения изъятия, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд из земель отдельных категорий установлены ст. 79, 83, 94 и 101 ЗК РФ.
ЗК РФ употребляет словосочетание "изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд", но соответствующие отношения детально не регламентирует. При этом отношения, связанные с выкупом у собственника земельного участка, изымаемого для указанных нужд, регулирует ГК РФ. Так, он определяет порядок выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 279), права собственника изымаемого земельного участка (ст. 280), устанавливает случаи, когда выкуп земельного участка производится по решению суда (ст. 282).
Статья 32 ЖК воспроизводит основные правила ГК РФ, регулирующие выкуп земельных участков для государственных или муниципальных нужд (ст. 279-282 ГК РФ), применительно к выкупу жилых помещений, расположенных на таких участках.
Решение об изъятии жилого помещения принимается тем же органом, который принял решение об изъятии соответствующего земельного участка, т.е. федеральным органом исполнительной власти либо органом исполнительной власти субъекта Федерации (п. 2 ст. 279 ГК РФ). Органом местного самоуправления такие решения приняты быть не могут. Как и при изъятии земли, собственник жилого помещения должен быть письменно уведомлен об этом органом, принявшим решение об изъятии, не позднее чем за один год до предстоящего изъятия помещения. Решение об изъятии жилого помещения, как и решение об изъятии земли, подлежит государственной регистрации (ср. с п. 4 ст. 289 ГК РФ). Права собственника изымаемого жилого помещения сформулированы по аналогии с правами собственника изымаемого земельного участка.
Как и выкупная цена соответствующего земельного участка (ст. 281 ГК РФ), выкупная цена жилого помещения должна определяться не произвольно, а по соглашению с собственником помещения. Выкупная цена включает: а) рыночную стоимость жилого помещения; б) все убытки (прямой ущерб и упущенную выгоду), возникающие у собственника помещения по причине его изъятия, примерный состав которых определен в ст. 32 ЖК РФ.
ЖК РФ не содержит указания на то, как определяется рыночная стоимость помещения. Между тем она может быть установлена только независимым оценщиком по правилам ФЗ от 29.07.1998 г. "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Дело в том, что в соответствии со ст. 8 этого Федерального закона такая оценка является обязательной в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, ее субъектам или муниципальным образованиям, в том числе при выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд.
Как и ГК РФ, ЖК РФ исходит из необходимости обеспечения прав собственника. Так, предусмотрена судебная защита жилищных и иных прав собственника объекта, изымаемого для государственных или муниципальных нужд (ст. 32 ЖК РФ). Если собственник не согласен с решениями об изъятии земельного участка и (или) жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа указанных объектов, то орган, принявший решение об изъятии, не вправе понуждать собственника к даче такого согласия. В подобных случаях указанный орган вправе совершить только одно основанное на законе действие - предъявить в суд иск о выкупе земельного участка и (или) жилого помещения. Для указанного требования предусмотрен сокращенный срок исковой давности - два года с момента направления собственнику соответствующего объекта уведомления о принятии решения об изъятии (ст. 282 ГК РФ, ст. 32 ЖК). Дальнейшее решение данного вопроса относится к исключительной компетенции суда.
Рассмотренную юридическую конструкцию, использованную для защиты прав собственника изымаемого жилого помещения, в целом можно отнести к числу достоинств ЖК: она удачно "синхронизирована" с положениями ГК РФ о выкупе земельного участка, направлена на ограничение административного усмотрения в решении вопросов изъятия жилых помещений, оставляет за судом последнее слово при недостижении согласия между участниками указанных отношений. Проблема только в том, что в настоящее время российские суды не вполне свободны от воздействия на них со стороны других органов государства, прежде всего органов исполнительной власти и их должностных лиц:
Новеллой ЖК РФ является установление правовых норм, регулирующих пользование жилыми помещениями, предоставленными по завещательному отказу. В соответствии со ст. 1137 ГК РФ завещательный отказ - это возложение завещателем на одного или нескольких наследников по завещанию или по закону исполнения за счет наследства какой-либо обязанности имущественного характера в пользу одного или нескольких лиц (отказополучателей), которые приобретают право требовать исполнения этой обязанности.
Предметом завещательного отказа может быть передача отказополучателю в собственность, во владение на ином вещном праве или в пользование вещи, входящей в состав наследства, передача отказополучателю входящего в состав наследства имущественного права, приобретение для отказополучателя и передача ему иного имущества, выполнение для него определенной работы или оказание ему услуги либо осуществление в пользу отказополучателя периодических платежей и т.п. В частности, на наследника, к которому переходит жилой дом, квартира или иное жилое помещение, завещатель может возложить обязанность предоставить другому лицу на период жизни этого лица либо на иной срок право пользования этим помещением или его определенной частью. Основные правила исполнения завещательного отказа содержатся в ст. 1138 ГК РФ.
В ст. 33 ЖК РФ установил, что в такой ситуации отказополучатель пользуется жилым помещением наравне с наследником (собственником помещения), т.е. отказополучателю в сфере использования помещения принадлежит тот же объем правомочий, каким обладает собственник. По общему правилу, эти правомочия отказополучателя действуют до истечения срока, установленного завещательным отказом. Однако отказополучатель сохраняет за собой соответствующие права, если право пользования помещением возникло у него на ином законном основании (помимо завещательного отказа). Имеются в виду случаи, когда отказополучатель за время пользования помещением, например, стал членом семьи собственника помещения, приобрел право собственности или иное вещное право на помещение (его часть) на основании сделки и т.п.
Введены юридические гарантии пользования жилыми помещениями для граждан, проживающих в них на основании договора пожизненного содержания с иждивением (ст. 34 ЖК РФ). Речь идет о гражданско-правовом договоре, в соответствии с которым получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц) (ст. 601 ГК РФ). К такому договору применяются правила о пожизненной ренте, если иное не предусмотрено специальными положениями _ 4 гл. 33 ГК РФ о пожизненном содержании с иждивением. В соответствии со ст. 602 ГК РФ обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним.
Кодекс установил общее правило, согласно которому получатель ренты пользуется переданным им собственнику жилым помещением на рассмотренных выше условиях, которые предусмотрены в ст. 33 ЖК РФ для отказополучателей. Исключения из данного правила могут быть установлены только договором пожизненного содержания гражданина с иждивением. Если в договоре это не сделано, то действует указанное правило ЖК РФ.
Выселение граждан, право пользования жилым помещением которых прекращено, а также граждан, нарушающих правила пользования жилым помещением, производится исключительно по решению суда (ст. 35 ЖК РФ).
Заключение
Похоже, новый Жилищный кодекс не оставляет возможности для конфликтов с хозяином квартиры без негативных последствий для тех, кто в ней проживает. Если раньше переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не являлся основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, то теперь как раз является. Получалось: продавая свою квартиру в соответствии с прежним законодательством, в которой проживал, скажем, ваш зарегистрированный брат, вы продавали жилье с обременением. Ваш родственник, как кошмар для новых хозяев, так и жил бы в этой квартире (по крайней мере, имел бы на это право). Сейчас, судя по закону, если вы продаете квартиру, то все права остальных членов семьи, но не собственников, а пользователей помещения, должны быть прекращены.
Эта норма корректируется с новыми правилами, установленными в Жилищном кодексе Российской Федерации. Прежде всего отметим, что понятие «член семьи собственника» практически не изменилось. Согласно кодексу, к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с ним в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители. Другая же родня, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи. Видимо, как и прежде, будет учитываться фактор ведения совместного хозяйства.
Права членов семьи собственника достаточно ясны. Так, они имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Тут речь идет о возможности заключить какое-либо соглашение или даже договор аренды помещения. С обязанностями тоже все просто. Члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность.
Конечно, дееспособные (в просторечии «те, кто в своем уме») члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением, если иное опять-таки не установлено каким-либо соглашением.
В кодексе черным по белому написано, что «в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется». Впрочем, и тут делается ссылка на иную договоренность. Однако из кодекса не следует, что, скажем, при разводе, бывшего супруга можно сразу выгнать на улицу. Нет, все будет происходить постепенно. Так, согласно закону, если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также, если имущественное положение бывшего члена семьи собственника и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жильем, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию. Пока трудно представить, как эта норма будет работать на практике. К тому же из Закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» можно усмотреть, что эта норма будет регулировать те правоотношения, которые возникли после введения в действие нового ЖК РФ.
По истечении этого «определенного» судом срока пользования жилым помещением соответствующее право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.
Но право пользования может прекратиться и раньше. Так, до истечения указанного срока право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение этого собственника или, если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права, на основании решения суда. То есть если собственнику все это надоело и он взял и продал квартиру или же у него отпала возможность купить жилье бывшему родственнику, или, наоборот, если родственник сказочно разбогател и сам может купить себе квартиру.
Подчеркнем, что рассматриваемые правила революционны, и как они будут «работать», подскажет только судебная практика.
Библиография
Конституция Российской Федерации (принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993 г.)// Российская газета от 25 декабря 1993 г. N 237
Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ//Российская газета от 12 января 2005 г. N 1
Семейный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 1995 г. N 223-ФЗ// Российская газета от 27 января 1996 г. N 17
Часть первая Гражданского кодекса Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ Принята Государственной Думой 21 октября 1994 г.// Российская газета от 8 декабря 1994 г. N 238-239
Федеральный закон от 29.07.1998 г. "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"//СЗ РФ, 1998, N 31, ст. 3813; 2002, N 4, ст. 251; N 12, ст. 1093; N 46, ст. 4537; 2003, N 2, ст. 167; N 9, ст. 805; 2004, N 35, ст. 3607.
Жилищное право. Учебник для вузов/Под ред. П.И.Седугина, М., 1997
Комментарий к Гражданскому кодексу РФ. Часть первая (под ред. проф. Т.Е.Абовой и А.Ю.Кабалкина) - М.: Юрайт-Издат, 2004. Комментарий к статье 288
Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации / Под ред. Г.В. Чубукова, М.Ю. Тихомирова. - М., Изд. Тихомирова М.Ю., 2003, с. 228 и сл.
Комментарий к Семейному кодексу Российской Федерации / Отв. ред. Кузнецова И.М. - М., БЕК, 1996.
Оглоблина О.М. Наследование по завещанию: практическое пособие. - М., Изд. Тихомирова М.Ю., 2004.
Черкашина И. Судебная защита права пользования жилым помещением//Российская юстиция, N 5, май 2004 г.
| |
